【明報專訊】業主加租就要走佬，是否租客的宿命？德國柏林市議院六月中通過凍租五年，遠在香港的租客聽到這樣的福音也許羨慕不已，住在當地的香港人又如何看？另一邊廂紐約州議會亦在同月通過新例保障租客，全球大都市面對租金飈升頻頻出招，香港是否得個恨字？
柏林 計劃凍租五年
在柏林藝術大學（Universität der Künste Berlin）修讀學士及碩士五年課程的鄭明薈（Bonnie）說她那張算得上是黃金租約，二○一四年簽下，她與四名室友夾租約一千三百呎的房子，每月共付約一千八百歐元的租金，依房間大小分攤，她需要為二百呎的房間付月租四百○二歐元（約三千五百港元）。這個單位在Wedding，是柏林西北一個區域，城市劃為三個環，由最中心的Zone A擴至B、C，她住在Zone B，距Zone A的地鐵站有兩個站距離，形容如在香港住長沙灣、荔景等地方，與中環相距不太遠，半小時也能到市中心。比起有些朋友住在鄰區，付四百五十歐元的月租，房間卻比她小得多了。
需求大 房屋搶手
凍租五年？她抱懷疑態度，「就算政府插手也不覺得會work，不過做好過唔做」。Bonnie在黃金租約中的奇怪身分，反映了柏林租客的困境。她說在網上為房子招租，會收到五十至一百封電郵，非常搶手，「基本上全個德國都在wg-gesucht.de這個網搵樓，要傳很多封電郵給放盤的人才會找到」。她與室友通常會在頭五十封裏挑選，還要特意選德國人，原因就在租約中。因為業主怕他們一班學生沒租交，承租人其實是學生的父母及已出社會工作的室友，而Bonnie名義上是向室友父母租屋。柏林的業主相當揀擇，有寵物難搵樓、養貓又比養狗易搵到，「因為需求真的很大，完全唔憂租，歐盟國家已很多人過來柏林，再加上歐盟以外的人，而且起樓起得好慢，就算起都是起好貴的樓，不少被俄羅斯人、中國人買下」。單是二○一七至二○一八年，柏林人口上升了三點一萬，至二○一八年底人口約三百六十萬。
外來租客不知自身權利
而住在柏林四年的建築師張子端（Cherry）現居於城市南部的Neukölln區，以五百五十歐元（約四千八百港元）租住有獨立廚廁的三十六平方米（約三百八十八呎）一房單位，她認為凍租五年對很多人來說是好事，「因為柏林本身不是靠炒樓做主要經濟支柱的城市，住得在柏林的人都是因為租金平，生活費水平低，才保持到柏林的吸引力及競爭力」，她說當地人會將租金上升歸咎外地來的人不知規矩：「他們不知作為租客的權利，有無良的業主放貴租，有些人如從美國等地方搬來，想盡快搵地方落腳，亦不介意貴租，當地人覺得競爭大了，業主傾向租給這些人多於長住的人。」事實上柏林有法例規管加租及保障租住權，二○一五年德國議會通過法例，加租幅度不可超過地區的平均租金一成，每次加租不可超過15%。而德國的租約多為「無限期租約」，業主須有充分理由才可簽訂有限期租約，如約滿後要裝修或收回自住，確保租客不會被隨意踢走。
另類租管 吸引香港業主？
香港在一九九八及二○○四年取消租金管制和租住權保障，多年來社會一直爭拗是否應重新引入租務管制，例如有反對聲音認為租住權保障會令「租霸」出現、租金管制會削弱業主租樓意願，反令供應減低等，明愛專上學院社會科學院高級講師、全港關注劏房平台召集人賴建國就認為，租務管制送走容易，重新引入卻難，修例在現時更十分困難，他認為以鼓勵措施讓業主變相體驗租管是出路之一，如為業主裝修換來低價租予有需要人士，如香港社會服務聯會（社聯）的社會房屋共享計劃，便是嘗試踏出一步，接下來要觀望完約後業主會否仍願意繼續參與計劃。
他設想在香港可行的租金管制方法之一，是憑樓齡及差餉租值將單位納入規管，因為若憑面積、租金設限，業主可人為調整避過規管，但如只憑樓齡，會將樓齡高的豪宅也一併納入，「若差餉租值高於某個位亦排除，就可放走豪宅，不過要留意的是差餉租值亦可manipulate（操控），業主亦可谷高以排除在管制之外」。
紐約 房屋部門訂加租幅度
賴建國認為各個城市情况不同，難說一個城市的租管方案適合套用在香港，「其中一個狀况是外國由左翼政府推行租管之後，即使右翼上場，都因為歷史因素好難推翻，荷蘭可以佔屋，amazing到不得了，當地左翼根基好雄厚，對香港來說是匪夷所思」。另一種租客文化，也許亦是香港人難以想像。不少城市會按樓齡實施租管，紐約就是例子之一。當地於一九七四年前落成的住宅物業，若租金低於二千五百美元，續租的年度加租率就要由租務準則委員會訂定（Rent stabilization）；而在一九七一年七月一日前訂立的續訂住宅租賃，業主每年加租最多7.5%（Rent control）。為遏制貴租，紐約在上月亦剛通過法案進一步收緊租管，包括廢除物業擁有人在房屋轉手時可加租的規定、禁止因大規模裝修而加租。來自澳門、現居於紐約唐人街（Chinatown）的藝術家Heidi認為改革對租客而言是好事，不過現時並沒有法例保障住屋質素，租客擔心如果業主被限制不能加租，就不會為單位做維修保養。
然而雖然Heidi租住的地方加租租幅由租務準則委員會決定，每年約1%或2%，租金仍是昂貴，她以一千八百美元（約一萬四千港元）租住五百呎單位，「在曼克頓已算很便宜」，而唐人街亦面臨市紳化，富有的白人遷入，甚至台式水果茶「一芳」都開到紐約她家樓下，澳門人將珍珠奶茶/茶飲戲稱為「廢水」，她說這些「全球廢水貿易」逼走了一些藥房，「當租金上升，就會愈搬愈遠」。
華埠租客結盟 爭取權益
不過Heidi指出本地社運人士、社區工作組織及政客共同希望推動將所有住宅變為rent stabilized，即像她所住的單位，加租幅度可由房屋部門訂定。她近來接觸更多社區房屋組織的工作，得知華埠亦有Chinatown Working Group（華埠工作小組），她不久前更參與了一場抗議行動。在區內的85 Bowery大廈，業主一直拖延維修工作，直至政府部門判定建築的樓梯不安全，亦有結構問題，居民須強制離開。「居民擔心業主維修後無法搬回，於是社區小組發動抗議、絕食、代表租客控告業主」，有些居民曾住進收容中心，最終與業主達成協議，在六個月後搬回大廈，還舉行了一場盛宴，Heidi說租客的力量可帶來改革，雖然並非每次都取得勝利，「像現時有四幢豪華公寓正待法庭批准興建在基層房屋計劃的中心位置，律師認為最終都會獲批」。
香港 難凝聚租客力量
放在香港，租客會否也可組成聯盟爭取自己的權益？記者提及若香港租約一年生一年死，租客沒幾年又要搬走，可能很難，Heidi亦同意，「對這些運動而言，租客可安心與鄰居建立一個社群是很重要的」。華埠工作小組二○○八年成立，她說像這樣的組織在當地已發展得很成熟，「要對社群有信任和關心」，不過若在香港買不起樓，租約亦不長久，難以孕育這種力量。
賴建國就指出續租權「在香港不可能有，這跟供應有關，業主不擔心沒租客，不會留你。如果有大量供應，就可減少對租客差的條款」。他說社會房屋數量始終不多，是「用政府的錢買時間，不能解決基層住屋問題，長遠還是要建公屋」，不過他認為香港應培養更多非牟利房屋機構經營社會房屋，各自針對不同目標，如社企「要有光」幫助單親婦女、外國亦有例子讓青年與老人共住，不必由一個大機構包攬，可令房屋供應更多元、促進機構間的良性競爭，讓香港的住屋供需有更大的彈性。
