紓緩民困，解決香港社會在經濟、民生上深層次矛盾，提高香港市民的獲得感與幸福感，應當是當前「一國兩制」事業中，中央政府責無旁貸要致力推進的首要工作。而土地房屋問題則是當中的重中之重。
強推「明日大嶼」已不合時宜
本屆政府曾經試圖在民望盡失之前，提出「明日大嶼」計劃，在大嶼山島以東海域分階段填海，建造合共約1700公頃的多個人工島，規劃用作興建26萬至40萬個住宅單位，供70萬至110萬人口居住，並打算將人工島打造為香港第三個核心商業區，創造就業機會。
遺憾地，「明日大嶼方案」明顯在現時環境強行推動已經不合時宜。主要爭論點有二：（1）財政儲備爭議，方案預計耗資約5000億至6000億港元，約為特區現今財政儲備的一半或以上，在經濟下行和物價持續上漲下，明日大嶼發展計劃或耗盡特區歷年滾存；（2）填海爭議，反對者認為方案將嚴重破壞香港水域生態，在擁有其他選項（如發展新界地區農地）的情况下，政府不宜填海。加上，在「修例風波」中，特區政府民意急速下降，明顯不再具備足夠政治能量通過方案。
因此，在重大的政治、經濟和社會阻力下，現屆特區政府要推動大規模的發展方案的可行性偏低。
要解決香港的住房問題，必須試圖在香港境外想方設法解決，由中央出手、特區出資，在廣東省政府的幫助下，在大灣區另覓地發展符合香港住房、生活標準的「香港城」，解決香港長遠發展所需的土地問題。
建制派力主的桂山島及南沙方案
在現有其他解決香港土地發展的方案中，以「珠海桂山島方案」、「廣州南沙方案」兩個方案獲較多關注，亦先後有人向中央政府建言。
（1）桂山島方案：由香港建制政黨及不少港區人代、政協提議，以解決香港房屋問題。在大嶼山以南約3海里、珠海市所屬的桂山島填海，額外提供至少1000公頃土地，發展16萬至20萬個單位；有估算指出可供50萬人居住。桂山島可由人大授權特區以租賃方式取得該島的土地使用權，並授權特區依照特區法律對租賃區域實施管轄。屆時，政府將以高速船及大橋接駁香港核心商業區和桂山島，航程約為30至45分鐘。
（2）廣州南沙方案：由一國兩制研究中心提議，在廣州南沙新區興建「香港園」，除將部分香港產業遷至園區，亦會興建公營房屋及安老設施，安排基層及弱勢群體入住。園區將同樣參考「澳門大學模式」，採用香港制度及法律。有指租地面積初步為50至100平方公里，可容納數十萬港人居住。交通上，由香港西九龍總站透過廣深港高鐵到南沙僅需約30分鐘。
無可否認的是，兩個方案在財政和對香港青年北上的吸引力方面，皆有明顯而突出的缺點。
予人「耗盡公帑儲備為實」之感
淺岸填海是落實桂山島方案的先決條件。然而，海砂供應不穩，加上從填海造地、土地沉降到興建樓宇的時間周期長達15年，桂山島方案無法在短、中期內解決香港土地與住屋問題。而且，填海造地成本極高，加上根據過去多項大型工程經驗，超支已經成為常態，方案只會大幅耗盡特區未來20年的財政儲備。同時，假如單用高速船接駁核心商業區與桂山島，現實上無法滿足50萬人的出行需求。港府需要建造連接桂山島與香港島的橋樑和道路網絡，兩地相距超過30公里，工程大部分在香港水域進行，其工程成本及興建難度極高，亦無法善用現成的道路基建設施。
另一方案，港人對南沙的「觀感距離」是落實南沙方案的最大難處。雖然港人可以透過廣深港高鐵，毋須轉車便可於約30分鐘往來南沙慶盛站和香港西九龍站，但仍無改港人認為南沙遙遠的觀感印象。同時，南沙的開發與發展仍然緩慢，明顯落後於深圳前海、珠海橫琴兩個自貿區。南沙面積雖大，但配套不完善，自貿區分散，城中村改造難度系數大，加上距離廣州市中心車程近1小時，市區的輻射作用未能惠及南沙，未來發展仍然受限。因此，願意定居南沙的港人數量極其有限。
應另考慮更周全方案
因此，中央和特區政府應當在這兩個方案以外，考慮更周全方案，避免予人觀感淘空香港庫存，減少政治爭議，並善用現有的資源及配套，長遠考慮年輕港人的定居、生活及發展機會。
作者林朝暉是北京港澳學人研究中心理事，梁俊杰是北京港澳學人研究中心副秘書長