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為何首置樓定價愈變愈貴?(文:姚政希) (09:00)

反修例運動、全球疫症及自治收窄,本港的樓價和租金(與最高位比較)暫時只分別下跌約5.9%和約10.8%(註1),未來5年各類公營房屋興建數目仍然短缺(註2),私人房屋動工量卻已大幅減少(註3),市民的居住問題懸而未解,再次叩問究竟去年官方嘗試將反修例運動的政治問題,簡化為土地房屋政策的社會性深層次問題,究竟政府下了多少力氣認真看待。

「首置樓」作為林鄭政府「重建置業階梯」的主要政策措施,早前第二幅首置上車盤安達臣道地皮已在社會爭議中悄悄以市場預期地價下限公布,樓面地價每呎4546元,由長實投得,落成後將有1000個單位以市價八折發售,連同首個市建局於紅磡煥然懿居的首置項目,可從以下4方面檢視現時首置政策的狀况與成效:

安達臣道項目重新掛鈎市價

(1)目標對象:直到目前為止,首置上車盤對象比較清晰,是給予居屋收入限額高三成的中高收入而未能置業的香港市民,除此以外「首置樓」許多重點安排卻明顯走樣。

(2)定價原則:一開始市建局交代定價水平考慮申請者負擔能力,市建局煥然懿居以市價六二折定價,實用呎價介乎11,692至13,969元。然而,長實中標的觀塘安達臣道項目,定價卻重新與市價掛鈎,不再考慮申請者負擔能力,甚至交由發展商自行估價,定價更突變成市價八折,明顯令「首置樓」變成更加不可負擔。

公營或私營?政府說法「彈出彈入」

(3)房屋性質:首置上車盤究竟算是「公營」還是「私營」房屋,在不同的政策文件答案都有「彈出彈入」之嫌。2018年《施政報告》提出首置上車盤,同年長遠房屋策略政策文件中,清晰定義首置上車盤屬「私營」(註4),但是在「公私合營」(後改名為「土地共享」)的政策框架中,卻認為首置上車盤與公屋、居屋同屬於「公」的部分。

若按照長策的房屋定義,土地共享計劃中的首置單位根本不屬於公營房屋,計劃中的公眾利益所在於個別項目公營單位的比重,若提供的首置單位性質與私人房屋接近,更將新界數以千公頃計的私人持有農地的規劃主導權拱手相送予發展商。

(4)土地來源:除了現時市建局項目及政府土地的試點計劃,未來不止有3年內150公頃為上限的土地共享計劃會潛在興建首置樓,港鐵與政府爭持多年的小蠔灣車廠巨型地皮上擬建的「公私營房屋」,最後也很有可能只是起一種與市價私樓分別不大的「首置樓」,現實上亦會影響原本可換作公營房屋的潛在土地供應。

首置樓若要恒常化 須正視政策初衷

觀乎近月胎死腹中的一手樓空置稅等政策、4000至5000元才租到納米盤般大的青年房屋,首置樓只不過是各種房屋政策全方位走數及走樣的其中一例,進一步加劇一般市民的房屋負擔成本,這亦是歷屆政府一直將住屋問題的成因狹義地歸咎於土地供應的思維所致。若「首置樓」要從現時的先導計劃變得恒常化,就必須正視它的政策初衷,否則最後只淪為發展商假借公共利益之名的遮醜布。

註1:私人住宅所有類別物業售價指數,2019年5月(最高:396.9)至2020月2月(最低:373.4);私人住宅所有類別租金指數,2019年8月(最高:200.1)至2020年5月(最低:178.5)

註2:《長遠房屋策略》2019年周年進度報告,指出未來5年公營房屋總計建屋量為100,700個單位,比目標短缺超過三成

註3:2020年第一季,私人房屋動工量為1116個單位,較去年同期下跌77.9%

註4:《長遠房屋策略》2018年周年進度報告,第11段:「首置」單位會計入「私營房屋」供應目標內

作者是本土研究社研究員

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