房屋問題在香港揮之不去，每隔一段時間社會又興起租金管制的討論。不少世界大城市都有各式各樣的租金管制，因此經濟學界也熱議良久。本文先介紹一點經濟學家對租金管制的看法，然後再討論香港的租賃政策。
經濟學者不同意「租金管制有好處」
芝加哥大學的Initiative on Global Markets研究中心，有一個「每周一問」的投票環節，訪問全美著名的經濟學家對一些經濟學問題的意見。2012年有一項是關於租金管制的：「在紐約和三藩市等城市，當地政府實行租金管制以控制租金升幅。租金管制實行30年對這些城市租住房屋的質素和數量有良好影響。」
在參與投票的41位來自世界頂尖經濟學系的經濟學家之中，沒有人表示「極度同意」，只有一位經濟學家「同意」，表示「不同意」和「極度不同意」的合共81%。經濟學者出名意見多多，對各種社會問題難有共識，這次對租金管制的意見幾近完全一致，實在十分罕見。
當然，經濟學家達成共識，也不代表什麼。雖然不少經濟學家已在理論層面討論租金管制的得失，始終理論歸理論，在缺乏數據和實證分析的支持下，不少人仍然半信半疑。
最近美國頂級經濟學期刊《美國經濟評論》發表一篇題為The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco的論文，對三藩市的租金管制進行實證分析，正好填補這部分的空缺。
原來三藩市自1979年實施租金管制，只兩種樓宇獲得豁免。第一種是1979年以後落成的住宅，因為政府擔心租金管制會阻礙新樓的發展。第二種豁免是5個單位以下的小型樓宇，因為當時政府認為這些業主沒有議價能力，所以毋須管制。到1994年，鑑於這種小型樓宇日漸被兼併，慢慢變成大企業持有，所以政府修改條例，將這種小型樓宇也納入租金管制範圍，但1979年後建成的小型樓宇仍然得到豁免。論文比較1979年前（有租管）和1979年後落成（無租管）的小型樓宇的租住狀况，來找出租金管制的影響。
租管符合左翼願景同時減少窮人租盤
論文的第一個發現是，新法例實施後的5至10年間，在沒有受租金管制影響的住宅，有18%的租戶一直租住同一住宅；而在1994年納入租金管制的住宅，則有21.5%的租戶一直租住同一住宅。換言之，租金管制令租住同一住宅的人上升約20%。
此外，長者和長年租住同一住宅的市民，最受惠於租金管制，而年輕人受租管影響較小。同時，少數族裔被業主攆走的風險也降低了。這些結果，符合左翼人士對租金管制的願景，即可以保障租客的權益，特別是社會上較弱勢的社群，也幫助維持社會的多元性。
第二個發現是，部分受租金管制影響的業主，沒有無奈接受這種房屋政策。有業主把住宅收回，重建成高級住宅，新樓不受租金管制影響。數據顯示，受租金管制影響的樓宇，進行重建的比率增加了8%，租住房屋供應下降15%，租客人數下降四分之一。在公共設施良好環境優越的社區，業主更傾向用各種方法把租客攆走；分析發現受租金管制影響的租客，他們生活的社區設施變差。總體來說，新政策限制了業主所得的租金回報，減少他們放租的誘因，間接令供應減少，這與經濟學家預示的問題一致。
最後一點是，租金管制一方面令弱勢社群留住社區，另一方面有業主重建高級住宅，吸引高收入人士購買，兩種效應相加，令三藩市的貧富差距拉闊，恰恰與減少貧富差距的政策目標背道而馳。
政府要推足夠基層住宅
在香港，多年來一直有聲音重推租金管制，常有「香港以前也有租管，行之有效，為什麼不推」之說。香港的物業租賃受《業主與租客（綜合）條例》監管。在1990年代租金管制撤銷之前，法例適用於少數戰前及戰後1981年前建成的物業。根據立法會文件，這些租約在1998年只佔當時全港私人住宅樓宇的1%，為數少，亦不是特別幫助弱勢階層。
假設租管只適用於現存樓宇，不適用於以後落成的新樓，若現在推行租金管制，短期內能遏止租金升幅，對原租客有好處；長遠會因為租金回報低所以減少業主放租的意欲，令租盤減少，這也間接令樓宇的市場價值下降。因此，就算香港的樓宇多數是高樓大廈，不能與三藩市的小型樓宇相提並論，但大業主為規避租管對樓宇市場價值的影響，還是有更大誘因重建物業，特別是市區舊樓。重建後的靚新樓大概不會做劏房租給弱勢租客，而是中產，變相減少弱勢市民的租盤供應，逼走窮人，引入富人。
廉價租盤供應減少後，新來的弱勢租客難以覓得租盤，最後透過繞過法例、巧立名目支付租金以外的額外款項，或以其他更差的方式居住，這個問題我在數年前的〈租金管制不治標 基層最終受害〉（2013年7月20日，《明報》）已有討論。除非政府及慈善團體為弱勢供應足夠數量的房屋才可避免。
通知期管制及租津幫助弱勢
租管除了租金外，也包括其他租住權規定，例如2004年之前只要租客願意繳付市值租金，業主須把物業繼續租予原租客，業主只可以改建物業、自住或租客欠租等理由收回物業。業主倘收回物業自住須12個月通知，獲准收回後的24個月內，不得將物業出租、出售、轉讓或將管有權交予他人。此舉會減少住宅賣盤，影響物業流轉，但由於當時市場不熾熱，供應充足，所以問題較小。
通知期限制已在2004年撤銷。近年物業市場熾熱，很多弱勢面對極短通知期，有些劏房住客可能只有幾天的通知期就要搬走。如果他們要上班，根本不會有時間去尋找適切的居所，求其找個地方落腳，遇上無良業主、破敗的設施等，也要「硬食」一段時間，所以規定有較長的通知期可幫助他們，這是資訊成本及資訊平等的考慮。
此外，今年《施政報告》政府決定增設租金津貼，在通過資產及入息審查後，無綜援而租住私人樓的租戶可得到津貼。現時綜援已有租金津貼，若不夠付租金，關愛基金有時會有「超租津」，填補租津未能支付的租金。現在又多立一個租金津貼計劃，其實會不會是本身綜援設計的篩選門檻有問題，導致有一定數量的弱勢得不到幫助？不妨考慮整合。當然，有人會說綜援有標籤效應，令有需要者不想申請，過程繁複等，都可以是要發展多一個租津的原因。
租津的效果是分配問題。按供求彈性，租津某部分令租客受益，另一部分令業主受益。那些無「綜援租津」的租客就要承受較高租金。於是政府想到要多架疊一個租津給這些人，結果亦是基於不同原因無或不能申請的人又要再承受較高租金。如果租津出得慷概，還會鼓勵更多人出來租樓，推高租金。總體來說，其成效得看政策甄別有需要人士的能力。