【有片：財經BB班】林鄭新六招真係可以助市民上車？

本港樓價愈升愈癲，市民上車難度大增。為令樓市「降火」，政府連出六招，包括向空置一年或以上的一手單位徵收額外差餉、將居屋與市價脫鈎、把私樓地改劃為興建資助房屋、推出港人首次置業先導計劃等。然而，政府過去推出的「辣招」成效有限，如今特首再次為樓市「落藥」，究竟新招「藥效」如何？對遏抑樓價又有多大作用？

第一招:居屋脫鈎

政府修改居屋定價方法，未來居屋售價不再以白表家庭入息上限（去年第四季數字為5.7萬元）去測試負擔能力，改以非業主住戶家庭每月入息中位數（去年第四季數字為3.95萬元）計算。在新機制下，居屋售價變相降至約五二折。綠置居方面，為了吸引公屋住戶釋出單位，故定價會較居屋再低一成，即約市價四二折。

政府邀請市建局將馬頭圍道項目改作「港人首次置業」先導項目，合共提供450伙，實用面積介乎260至507方呎，料最快今年12月預售，明年第二季落成。

政府計劃將啟德及安達臣道的9幅私樓地皮，轉為興建資助房屋，再視乎情況作出租或出售用途，合共涉約1.06萬個單位。不過，政府今年度只改劃一幅地皮，涉約1400個單位。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，政府增加資助房屋供應的方向正確，但改劃規模必須夠大，例如以新市鎮方式發展，提供逾萬個單位，才能令樓市稍為降溫。他又提醒，改劃私宅地會減少私樓供應，除非政府新增私宅用地供應量，否則有機會令樓價進一步攀升。

政府計劃成立專責小組，協助推行過渡性房屋計劃。將透過使用空置政府土地作非牟利用途預留的10億元及《關愛基金》等，資助興建過渡性房屋的工程費。

政府修改「預售樓花同意方案」，規定發展商每次推售不能少於預售樓花同意書所涵蓋單位總數的20%。

第六招：向空置一手單位徵收額外差餉

政府將向空置的一手單位徵收額外差餉，即傳聞已久的「空置稅」。假如一手單位在過去一年內，有逾6個月並未作居住或出租用途，即被視為空置戶，業主（主要為發展商）便需繳交額外差餉，金額定為應課差餉租值的200%。

其實，上述措施蘊釀出台已久，市場對其成效看法分歧（詳見本欄早前報道：若港府設「空置稅」會為樓市降溫定撥火？）。此前本報亦有統計，政府公布的9000伙一手貨尾量，當中有三分之一屬發展商或大業主持有之收租單位，故有市場人士認為新措施未必可解燃眉之急。

林浩文指，以現時樓價水平計，估計應課差餉租值的兩倍等同樓價約5%，假如未來樓市續升，已可抵消部分稅項，而且發展商也可把部分成本轉給買家，故相信短期樓價不會因空置稅而受壓。惟他認為，實施空置稅或會令發展成本增加，未來發展商投地時出價或會有所調整。