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【有片：財經BB班】假如你有500萬，應該買樓定買地產股？
近日地產市場最矚目新聞，莫過於新地（0016）以天價251.61億元奪得啟德地王，相關消息一出，猶如再為熾熱的樓市注入強心針。不少市場人士預期，近年樓價破頂潮席捲全港，如今地王再現，理應對地產股有刺激作用，然而地產股今年以來表現卻跑輸樓價。如果從投資的角度而言，假設你手上有500萬元，應該買樓還是買地產股？
樓價不足半年升一成
投資最重要當然是考慮回報。翻查中原城市領先指數(CCL)，自去年底至本月初計，指數已累升10.9%，其中CCL（中小型單位）指數，期內亦上升10.3%。換言之，假如投資者今年初入市，持貨不足半年，物業已升值逾一成。
五大地產股回報跑輸樓價
那麼地產股表現又如何？其實，啟德地王誕生後翌日，多間大行未有因此上調新地目標價，新地及一眾地產板塊股價亦相繼走軟。有大行解釋，新地奪得地王後未必會對其資產淨值有增強作用，反而有機會令其負債比率上升。更有分析指，樓價持續向上，市場屢誕地王，未必對發展商最有利，因為發展商用高價賣了樓，便需以更高地價買地，經營成本只會愈來愈高。翻查彭博數據，今年本港五大龍頭發展商股價表現未有跟隨樓市上揚。自去年年底至本月16日止，長實地產（1113）累跌0.73%；新地（0016）瀉1.69%；恒地（0012）跌0.87%；信置（0083）挫1.3%；新世界（0017）則升2.04%，遠遠跑輸樓價升幅。至於港股同期則升約4%，表現亦落後於樓價。
雜費及辣招 削投資者回報
從回報而言，買「磚頭」看似比買地產股為佳，但投資者亦要留意，購買物業牽涉不少稅項。舉個例，假設買家購入500萬的二手物業，一般行政費（如釐印費3%及佣金約1%）約需逾20萬元。若買家並非首置人士，更須支付15%從價印花稅（DSD）入市。此外，受辣招束縛，倘若買家持貨少於半年，轉手須付額外印花稅(SSD)20%；持貨不足3年，則須付SSD 10%。
地產股手續費低 流動性較大
相反，買賣地產股則相對簡單。一般來說，佣金及印花稅等手續費多數不超過1%。此外，股票易受市場消息帶動，流動性亦較大，方便投資者「轉身」及套現，減少資金被套牢的風險。
磚頭VS地產股 專家點睇?
對於未來樓價走勢，不少專家都認為，在供應極為緊絀的情況下，樓價難有大跌空間。資深投資者林一鳴指，近年市場上有兩類人士對住屋需求極大，一類是有「父幹」的年青人，另一類則是早年賣了樓，現時想重新置業的人士。然而，市場上的供應絕不能應付上述人士需求，樓價難以回落。雖然未來有「息魔」來襲的風險，但林相信加息幅度始終有限，難阻樓價升勢。
經濟學者關焯照亦指，供應不足乃樓價上升元兇，「現時政府不是『盲搶地』，而是『唔搶地』」，相信未來5至7年，本港住屋亦難以達到供求平衡的狀態。他認同現時樓價已升至不健康水平，但在用家主導兼供應量未到位的情況下，樓價難有回調空間。
既然樓價難跌，投資物業是否較買賣地產股為佳？兩位專家看法分歧。林一鳴認為，如從投資角度而言，買賣物業需付巨額辣稅，而股市亦處於「牛轉熊」的階段，故認為投資者不宜沾手樓股；關焯照則認為，短線而言，投資地產股及REITs(房地產信託基金)會較好，始終股票流通性較高，但長線來看，「磚頭」會較股票穩陣，升值能力亦被看高一線。