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【專家教路】張兆聰﹕樓價冇得跌 新地值低吸
恒指上周在騰訊（0700）、平保（2318）等護航下，29000點關口失而復得，只是全市多數股份下跌，當中本地地產股全線偏軟，跌幅介乎1%至3%。上周香港產生住宅地王，再度由信置（0083）牽頭的財團拿下，市場也擔心會否是藍灣半島的翻版，而信置在取得地王後股價亦略為受壓。樓價相對於絕大部分市民的收入已極不合理，但支持樓市的因素至今未見消失，地產股調整過後有低吸價值。
長沙灣臨海住宅地王，每呎樓面地價達17501元，毗鄰的新地（0016）匯璽2期，首批單位開價平均為2.1萬元，麵粉價也迫近麵包價，發展商似乎對後市非常樂觀，就連相距頗遠的「西九小四龍」，二手放盤也大幅反價、提價。不過，匯璽的單位呎價差異很大，以1期為例，最高呎價愈4萬元，全盤均價可能也達到2.6萬元至2.8萬元水平。
以此計算，再假設樓價每年續以5%至10%的速度上升，新住宅地王的呎價也未必不合理，只是有點進取，就連區內大地主新地也竟然落敗。
新地王呎價 未必不合理
隨着新特首上場，樓市政策基本上完全空白，發展棕地、居民免補地價出租都沒有提及，發展商開價亦極度進取，由年初貼近二手，到現在全都獅子開大口，西區新盤200多呎也逾千萬元。坦白說，以正常香港人的收入，現在樓價已完全離地，只是各大新盤依然火速清袋，供求關係似乎更加緊張。
宏觀來看，支持樓價的兩大因素，包括負實質利率和存款不斷攀升均未有消失。雖然9月份通脹回落至1.4%，相對於預期的2%明顯較低，但主要是去年9月上調公營房屋租金的影響消失，以及新推出的政府資助計劃令學費下跌所致。交通、醫療、食品、私人住屋全都維持穩定升幅。隨着新股活動結束，拆息再度回落，負利率料將再度擴大。
港元存款也繼續上升，由去年底約5.8萬億元升至6.47萬億元，升幅達11.5%，總存款亦由11.7萬億元升至12.5萬億元。存款和樓價雖不是完全同步，例如2015年存款升幅便遠大於樓價，但方向上是比較一致的，也意味以宏觀角度看，樓市並沒有瘋狂加槓桿，即一如1990年代般樓價升幅遠超存款。只要負利率持續，存款亦穩步上揚，本港樓市便很難轉勢下跌，那怕樓價跟90%的市民完全脫節，也總有10%的人會繼續搶購。
存款持續升 樓市難轉勢
綜合當前各項因素，樓價維持每年中單位數字升幅是一個合理預期。只是當資產價格只升不跌，到最後往往會愈升愈快。中原城市領先指數亦連續兩周創新高，累升2.45%至162.6點。技術上，由去年英國脫歐後的不足130點，持續攀升至160點水平進入整固，近兩周明顯突破再上，按量度升幅會否再多升20%至190點？當美國加息本港持續不跟隨、當理論上近10萬個潛在新供應完全無法壓抑樓價、當新政府並無實質政策協助市民置業、當現金不斷貶值，大家都只能自救，用盡方法去置業來為資金保值。若每次泡沫要爆破均要先令人瘋狂，說不定現在就是瘋狂的前夜。
自8、9月市場憧憬補地價優惠、公私營合作而炒起後，近兩個月5大地產商股價都進入整固期。以龍頭新地來看，回落過後市帳率為0.73倍，跟過去5年平均數的0.71倍接近，但與2013年及2015年的高位0.94倍及0.9倍相差很遠。一來基本因素仍向好，樓價又向上突破，近期又接連成功以補地價方式拿下多幅大型地皮，租金收入又非常強勁，值得趁低吸納。