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  • 業內人語:我和日本的緣、情、投資……

    文章日期:2020年6月26日

    從2004年開始,我幾乎每年放假都必定去日本朝聖!

    朝聖甚麼?

    當然是美食和服裝潮流等炫麗的新東西啦!

    記得當時還是努力儲蓄我的第二桶金的年代,第一次去日本時花了12天,去了東京、大阪及京都。

    日本給我的第一印象是非常乾淨、有規矩,所有物品包裝都非常精緻,往往不捨得打開!

    到了2010年再去日本的時候,忽然感覺得為何日本的東西為何變得這麼貴!相比2005年時貴了30%!頓時有點嚇壞,買東西時也沒有之前「爽手」。後來醒覺,不是東西貴了,是因為日元貨幣匯率大幅度的暴漲,使所有東西都發生了巨大差價。

     

    情「訂」日本物業

    這次遊日「點醒」了我就貨幣對沖的敏感和重要性,亦定下對日本物業的情感!

    當2012年12月「安倍經濟」公布後,在2012至2014年期間,我去了無數次日本,但始終沒有投資任何日本物業。

    原因無他,當時日本物業雖然很便宜,但匯率依然太高,銀行亦無法貸款給海外投資者,好幾次都打消了投資日本物業的念頭。直到2015年,當時日本已有好幾家銀行開放為海外投資者提供貸款,而當時日元也按照安倍的計劃而大量貶值。

    我知道最佳機會來了!於是立即跟幾位朋友於日本買了兩層日本公寓。到了現在為止,我個人已經持有好幾個日本物業。至於疫情期間,也一口氣買了兩間位於大阪的物業!

     

    資產安全港?進可攻退可守

    新冠病毒帶來的威脅仍未解除,外匯市場避險情緒加強,日圓走強,最高升至107.38水平。每逢經濟前景黯淡,持續出現重大不明朗因素的話,日圓即成為資金避風港,因此被視為「安全貨幣」。儘管今年疫情爆發之初,日圓曾跟隨其他貨幣急跌,令市場曾一度懷疑日圓正失去避險貨幣的光環,但隨後日圓兌美元一再上升,再次證明日圓的安全特質未有消失。

    日圓安全感的由來,始自上世紀九十年代,日本陷入經濟衰退。為刺激經濟,日本央行實施最寬鬆的貨幣政策,物價下降,貨幣的購買力上升,而利率則維持在極低水平,代表以日圓融資的成本低,吸引投資者借日圓購買其他利率更高的外匯。2014年我暫別倫敦市場之際,安倍晉三正放手讓日圓大幅貶值,兌港元曾跌至六算,我就從中賺了一筆非常可觀的外匯差價。

    近年日本樓大受歡迎,一來是香港人熱愛日本文化的情意結,二來日本物業是進可攻退可守的投資項目。

    由另一個角度看,買日本樓等如投資日圓,日本擁有龐大的外匯儲備,貨幣在國際間自由流通,加上長期保持低利率,令當地物業市場得到支持。若當地經濟向好,物業升值放售自然獲利;相反,當市場爆發危機,日圓又能發揮避險功能而升值,成為資產安全港。

     

    現愛大阪 租金回報有五厘

    現時東京疫情仍見反復,反觀大阪的情況稍為緩和。解封後的首個周末,餐廳、百貨公司、市內景點均大排長龍,市民急不及待展開報復性消費,可見日常生活正迅速回復正軌。大阪去年獲《經濟學人智庫》(Economist Intelligence Unit)選為亞洲宜居城市,本地生產總值在日本僅次於東京,常住人口近270萬,於全國排名第三,去年更獲《經濟學人智庫》(Economist Intelligence Unit)選為亞洲宜居城市。

    大阪是近畿地區(大阪、京都、滋賀、兵庫、奈良)的中心城市,旅遊業興旺,全年均可合法經營民宿,不少香港投資者買入當地物業後轉作民宿出租,可賺取約五厘的租金回報。個人一直看好大阪潛力,除了積極發掘優質新盤外,去年更加入發展行列,在大阪核心六區中的投資興建住宅項目,親自參與大樓外觀以至室內設計,又是另一番體驗。

    事實上,疫情難免影響日本經濟表現,但投資物業要看中長線,受惠於2025年舉辦的世界博覽會及夢洲綜合度假村,大阪各項基建發展正進行得如火如荼,相信疫情減退後,物業市場將出現強勢反彈!

     

    FMI至匯投資集團有限公司 行政總裁及合夥人李丹翔

    編輯、製作:WAW Creation