用LINE傳送
  • 環球連線. 環球置業連線
  • 業內人語:深港融合有利房地產價值

    文章日期:2020年6月12日

    踏入6月份,2020年亦即將「走」了一半,按目前疫情趨勢估計,相信已逐漸接近尾聲,雖然周前香港封關期延長至7月,使現時深港兩邊都需要隔離14天,相當於「隔離」28天,兩地之間的交流難免大大受阻。

    但由於兩地疫情穩定,深港通關恢復正常的日子,相信我們不需要等待太久。要知道粵港澳大灣區是「9+2」,港澳與內地九城是不可能分割的,香港的融入才有機會讓深圳成為大灣區核心。

    長遠來看,深港融合對深圳房地產有非常大的價值。無疑,香港目前是亂一點,成為了中美角力的地方,雙方在香港爭奪話語權。港版國安法的出台亦讓香港往中國靠攏,港人投資中國加速,相信香港也會加快融入中國。港人大灣區置業也會增加。雖然港人少,但財富比較多,港人回歸將會是深圳的一個新的力量,未來開發商也應該多關注香港客戶。

     

    本月料近20樓盤入市

    另外,開盤節奏預計將大大加快,上半年前5個月,春節、疫情、兩會以及近期政府管控影響,市場供應量嚴重不足。按照統計預計,6月將會有近二十樓盤計畫入市,有望緩解新房市場供應不足的局面。

    此外,5月的兩會工作報告較過去相對簡短,並且首次不對GDP增長設置目標。今年疫情對經濟打擊巨大,全球經濟不確定性加大,政府不設增長目標,但也強調了「六穩六保」,經濟穩定仍然十分重要。報告中雖然沒有提及房地產,但是相信房地產必然是跟著經濟穩步向前。

    房住不炒基本國策不動搖的前提下,炒房資金大量進入房地產已經不太現實。但是現在房地產對於資金吸引力仍在,大家還是願意把錢放在房地產。近期人民幣出現持續貶值,A股市場表現也一般,反而突顯房地產保值能力強。

    回顧上半年,由於2月疫情爆發,疊加春節假期影響,至3月中旬,市場都十分冷淡。3月中旬開始復蘇,4月開始谷底反彈,原因是因為內地疫情基本保持穩定,累積的需求開始集中釋放,市場出現了報復性回升。冷熱對比之下,特別顯得4月份成交太過突出,引起了市場關注。因應自媒體炒作,讓大家誤以

    為市場非常火爆,但是從實際成交資料來看,市場只不過是恢復到了去年正常水準而已,只是因為春節後市場實在太冷,從冰點到回暖,大家才有火爆的錯覺。

     

    5月市場表現平穩理性

    5月, 深圳新房住宅成交3,143套, 面積共301,064.89平方米;深圳二手住宅成交8,553套,面積共計707,480.5平方米。5月市場表現與4月差不多,4月經歷了V型反彈後,5月恢復平穩走勢。住建局加強市場調查、下架高價房源等措施打擊炒房行為,市場回到比較理性健康的水準。5月市場比較平靜,沒有利好消息,但也沒有利空消息,反映政府希望市場保持平穩的方向。

    今年以來,經濟下行壓力大增、中美摩擦不斷,房地產作為經濟的重要環節,一旦壓的太死,經濟下行壓力將進一步加大,維持房地產穩定至關重要。政府不想壓制的太厲害,但不壓也不行,房價繼續上漲容易引起民怨,也不符合房住不炒基本國策。

    二手市場方面,政府近期一系列的措施調控,已經頗見成效。包括對部分社區樓盤加強監控、限價、禁止網簽…等等手段,都有效壓制炒房行為。雖然成交量雖然還維持在4月水準,但是房價上升的勢頭,明顯得到遏制。各大仲介公司積極回應,要求不允許上架高房價房源,對於明顯高於市場價格的房源,一律謝絕委託,種種手段加起來,有效壓制房價上升勢頭,讓二手市場重新回到健康方向發展。

     

    政府控制房價 不控制成交

    新房市場方面,政府正在出手打擊開發商,利用少量房源,故意分多批推出,人為製造房源緊張及供不應求的假像,來誤導客戶的行為。政府調控的主要方向,還是壓制房價上升,而不是控制成交量。控制房價上升,符合房住不炒基本政策。不控制成交量,讓市場可以正常運作,避免開發商資金鏈斷裂,保住房地產行業可以持續健康發展,對穩定市場經濟起到強撐作用。

    商辦市場方面,在投資行為被壓制,一方面是對兩會的觀望,另一方面是經營貸的排查,導致買賣量有下降。反過來,5月租賃市場表現還是不錯,疫情以來,市場租金下跌幅度比較明顯,已經跌到了一個非常吸引的水準。加上近期經濟加快復蘇,租賃需求也有回升,不少企業出於經營成本考慮,轉為選擇低租金區域或者用過去乙級價格租到現在的甲級寫字樓,使得租賃市場較為活躍。

    編輯、製作:WAW Creation