用LINE傳送
  • 環球連線. 環球置業連線
  • 灣中之灣──深圳灣

    文章日期:2020年6月10日

    自深圳「建立」特區以來,今年將滿40周年,在從城市化邁向國際化中,有些改變是可見的,如建築如道路;有些改變則是無形的,如生活氛圍,如價值觀念。

    在早前,獲世界高層建築與都市人居學會(CTBUH)認證為「深圳最高純複式住宅」的深圳灣公館。找來國際政治學博士馬立明,從深圳灣的地理概念和價值觀,來解讀城市與人的相互成就。

    深圳灣在哪裏?

    馬立明指出,在地理上,深圳灣的概念是模糊的。有人說是后海,有人認為較廣泛的「灣區」範圍,理應包括前海,還有人認為深圳灣應該順延至珠江入海口,向北則直至深莞交界處。

    至於較廣為接受的認知,則是東臨河套地區,從紅樹林開始,經過深圳灣總部基地及後海,西至蛇口半島的這一片20平方公里的海岬,就是深圳灣,對面可以看到香港的元朗。從地理面積來說,它並不大,在珠三角沖積平原中,它只是一個迷你的微型半島;至於從歷史意義上而言,它更仿佛「一夜」崛起,從來沒有像廣州灣或者香港的維多利亞港有着風雲際會的過去。

    深圳心臟原動力

    馬立明認為,深圳灣所蘊含的巨大能量,不僅是深圳的「心臟」,更是整個大灣區的核心。今天的深圳灣,早已超越了一個地理概念。他還記得,在2014年夏天,諾貝爾經濟學獎得主麥克爾斯賓塞(Michael Spence)教授,驅車經過南海大道時說過,「這一塊將是亞洲最閃耀的地區,它的前景不可限量。」他的理由是,全中國的優秀人才都會聚集到這座夢幻之地,而人力資源又會為深圳提供源源不斷的動力。

    馬立明強調,此後6年,深圳灣的發展不斷上升,不少海內外領軍人物雲集深圳灣;坊間都是大疆、大族的創業傳說;處處都有「孵化器」;辦公室的燈光經常閃爍到淩晨;隨處可見VC出沒,一杯咖啡就談妥千萬融資……這6年,深圳實現了產業升級:從昔日的「寨都」變成了今天的創業之城。深圳灣拉動着深圳完成了華麗轉身,是深圳騰飛的原動力所在。

    獨特的價值觀

    他又強調,深圳灣的價值觀,是一種帶有精英色彩的價值觀:自由、高尚、包容、多元的外向型文化。它是一種「海洋文明」:對未知的世界充滿好奇和憧憬,勇於探索與顛覆,帶有夢想與野望,不止步於世俗的成功。

    這種價值觀,不是由縱向的歷史沉澱而成,而是橫向的國際交流擦出的亮光。價值觀的背後,本質上是萬千人的認可,是一種強大的共識,讓深圳灣超越了地理灣區,成為時代、城市與人最終的共同選擇。

    或者,有人會問,是誰選擇了深圳灣?馬立明認為,如果要在他們身上尋找某種定義的話,他傾向於描述他們是深圳的「創二代」。而為甚麼是深圳灣呢?一方面,這裏有全世界都少有的完善產業鏈及多家高科技創業公司,以及只爭朝夕的創業氛圍;另一方面,深圳灣有濃厚的人文氣息,還有海洋特色非常鮮明的生活文明。全新的深圳灣,既為新一代創業者提供平台,同時也被他們所塑造;在相互塑造的過程中,共有價值觀開始形成。

    城市與人相互成就

    美國社會學家米德曾經提出符號互動論,認為由符號組成的城市一直在塑造着精英,而精英又通過自己的努力反哺城市。深圳灣的一系列符號——建築、社區、園林等,都構成一個個視覺裝置,以空間矩陣的方式包圍着個人。

    最後,馬立明認為,今天的深圳灣,具體所指的是哪一片,其實已經並不重要。但是它的內涵卻是明確的,它意味着一種帶有強烈精英色彩的浪漫狂想,一種「生而不凡」的桀驁與野望;是屬於青年的。而來自五湖四海的精英,可以像他們的前輩一樣,在這片熱土上耕耘夢想,實現一個斯賓塞所說的「亞洲矽谷」。

    「灣」本質

    馬立明認為,「灣」的本質是開放性、創新性、宜居性和國際化。以三藩市灣區、紐約灣區與東京灣區為例,這些灣區都具有開放的經濟結構、高效的資源配置能力、強大的集聚外溢功能和發達的國際交往網路,發揮着引領創新、聚集輻射的核心功能。

    由於靠海,因此開放;由於彙聚人才,因此創新力強;由於有產業基礎,因此資源能力強。

    而深圳灣,位於大灣區的核心地段,正好處於在珠江入海口的西側,連接着灣區最有實力的三個城市——香港、深圳、廣州。作為粵港澳大灣區的核心地段,深圳灣是「灣區中的灣區」,自然也被看高一線。

    中原地產研究院:

    港人內地置業首選中、深、珠

    日前內地中原地產研究院大陸區二級市場戰略中心發表了一份「粵港澳大灣區購房客戶研究」報告。據了解,研究對象是中原在內地各分公司新房實際成交客戶,有關數據由2019年7月開始,涉及宗數約36萬餘宗。相信大家可以從另一個方向了解港人在大灣區的置業現狀。

    由資料可見,2019年下半年香港客戶人數及佔比逐月提高,2019年底更達到歷史高位8%左右;而中山、深圳、珠海是港客購房最多的城市,廣佛則相對較少。

    此外,在2019年下半年,相信受政策利好及香港社會環境影響,港客在深圳買房人數驟增。但踏入2020年受疫情影響,港人置業數量較疫情前回落近7成。

    40-50歲佔比高

    至於購房者的年齡,則以40-50歲人士為主,年齡均值遠高於內地客戶。行業和職位則以金融行業中高層為主。

    在置業目的方面,在2 0 1 8 年6月前,投資佔達70-80%,但2018年後,投資需求逐步下降,到2019年底更降至50%以下。這趨勢在港人購房最多的中山尤為顯著。

    重視單位總價

    另一個顯見的情況是,港人在大部分城市購房單價均高於當地

    客戶(東莞除外),在深圳最受港客歡迎的樓盤均價,更超過本地客戶50%,例如港人購買套數前10的樓盤,有7個樓盤的每平方米均價超過5萬,5個超過8萬,而深圳本地客戶購買套數前10的樓盤中,僅4個均價超過5萬,且沒有單價超過6萬5的。港人在單價方面的選擇,普遍高於本地客戶,可見港人更願意接受高價產品。反之在單位面積方面,港人購房的「套均面積」小於本地客戶(深圳持平),這點相信與港人當時投資需求較大,對房源面積敏感度低,對總價敏感度高有關。

    關注配套規劃

    報告同時亦發現,港人置業時最為關注配套和環境,其次為規劃;無論是自住還是投資,這方面並沒有太大區別,但用作投資的客戶,提到學校的次數更多。

    整體而言,報告指,2016年以來香港客戶購房城市選擇以中山為主,其次為深圳,東莞。2019年下半年以來,港人在深圳買房的人數驟增,幾乎達到往年平均水準的兩倍;在珠海買房的港人也同樣大幅增加;中山則一直是港人購房最多的城市,在2019年下半年也有所增加。

    製作:WAW Creation