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  • 內地公寓「咪亂買」 過到5關「先好諗」

    文章日期:2020年5月28日

    內地的物業市場,向有純住宅和公寓的兩個不同項目的選擇,兩者的特性其實頗為不同,但有些人會誤以為分別不大,市場中更曾有聲音提醒有意於大灣區置業的人士:「勿購公寓為上」。

    有多年內地投資物業經驗的正順好房代理(香港)總行副總裁李海文(Dooby Sir)指出,其實公寓是一項投資工具,但其性質的確與一般住宅有別。再者,具有投資價值的公寓,在目前市場上的確不多。

    採訪、編輯、製作:WAW Creation

     

    一定要睇「預售許可證」

    李海文提醒大家,有意投資內地公寓的人士,一定要搞清楚「公寓」究竟是甚麽?他解釋,「公寓」這個名稱,其實來自「Apartment」的翻譯,但問題是在內地,「公寓」已被廣泛濫用,今天的「公寓」有可能是指「SOHO、酒店服務式公寓、商務辦公式公寓、或面積較小的住宅等」。

    最簡單的做法,其實應該從土地的用途來劃分,目前內地有「住宅公寓」或「商業公寓」的劃分。而這個其實在「預售許可證」,已可以看到準確信息,特別是樓盤項目的真實用途與樓盤的真實名稱。

     

    樓盤名稱並不代表用途

    為甚麼我們要留意樓盤的真實名稱?

    李海文說,根據國家規定「關於加強商業辦公建築規劃的建設管理」的文件:「商業、辦公建築內部設計不可以類似住宅、別墅等也不可以突顯出居住的設施,例如:天然氣、床之類。」;甚至「樓盤改名方面亦不可以用含有公寓、家園、花園等容易誤導消費者以為是住宅的名稱。」

    當然,所謂上有政策,下有對策,大家會發現,有時某些樓盤會出現兩個名,一個是在政府部門的備案名稱,另一個則是推廣宣傳樓盤時所用的名稱。

     

    五大關鍵標準

    李海文直言,其實公寓是投資性項目,而一般而言,其升幅會較住宅略低,但是其租金投資回報率則要比住宅為高。他又強調,若完全理解公寓的用途及性質後,仍有意投資,以下「五關」標準一定要清楚和絕大部分符合才「有得諗」,並考慮是否投資。

    1/ 一線或二線頭地段:

    項目要座落在城市一線區一線位 / 或者二線區的一線位置,最好有地鐵 / 或者近地鐵的地利。

    2/ 大型商圈或商場:

    項目所在地要有商業圈或購物中心、商業街、大型商場。此外,商場或商業街內有否高質商戶亦要留意,因這與商業區的消費力及消費人群有關,例如有知名酒樓及餐廳、電影院、溜冰場,兒童遊樂場、圖書館、出名的外國品牌商戶、五星級酒店等等會較佳,如此一來,你的公寓亦會較受歡迎。

    3/ 項目內外要「靚仔」:

    所購入的公寓的外圍、外觀以及內裏裝修是重要一環,最好選擇大品牌發展商的產品,如有開發商業項目經驗更佳。

    因為項目外觀「靚仔」,對進駐商戶而言,有助維持其形象,屬於無形資產。若然這個公寓項目還附帶有甲級寫字樓更佳,可以為公寓帶來光環。就某些商戶而言,對於所租用的地方,如有額外光環或獨特之處,會願意付多一點租金。

    此外,項目大堂亦不宜忽視,特別是一些「商業公寓」,如果有類似酒店的豪華大堂,可以加分。還有,便是電梯的的分流處理,例如商場與公寓分開的話,也可加分。還有一樣很重要,便是有沒有一個好的物業管理公司負責管理,而這方面的要求會較住宅物業服務更高,因為這有助維持物業升值的同時,亦確保租金回報。

    4/ 單位面積應較細:

    選擇公寓的面積,應只考慮30-50平方米以內的單位,並首選較細者。原因很簡單,30平方米的戶型,與50平方米的戶型,所得的租金雖稍有不同,但購入50平方米單位需要更多的投資金額,反而降低了回報率,選擇較細面積的單位每每可獲更高的回報率。還有,單位面積細亦意味總價門檻較低,即使想易手時,也會較容易成功轉手。

    5/ 旅遊項目要四季人流:

    目前有一些旅遊項目的公寓,部分或會以酒店來包裝,但最重要的,還是具備春夏秋冬四季的活動設施。若未能符合這個目標,最少都要有冬夏兩季。

    原因無他,只有人流得到保障,有關方面才能有足夠的資金流,從而維持旅遊項目的營運以及每月每年租金收入(保證)。

    李海文坦言,能符合以上五點標準的公寓,當然是最好的選擇,即使能滿足四個也可列入考慮;否則在購入前必須「停一停,想一想」。

     

    Dooby Sir話你知:公寓同住宅的分別

    1/ 按揭年期:住宅首套三十年,公寓十年。

    2/ 按揭貸款利率:住宅約4.9-5.3厘,公寓約5.8至6.3厘。

    3/ 按揭成數:住宅首套可達七成;公寓為五成。

    4/ 業權年期:住宅一般70年,公寓一般為40

    年。

    5/ 單位實用率:公寓會較低。

    6/ 一般基礎生活成本:公寓的水電費及管理費會較住宅為高。

    7/ 租金回報率:公寓會較高。

     

    業內人語:疫情漸散 深港市場復蘇中

    2020年初爆發的新冠疫情,對深港兩地房地產市場造成相當大的影響。在疫情最嚴重的2月,深圳市場方面,新房住宅網簽830套,環比下滑達70.5%。根據市場監測,2月無專案獲批,也無項目入市,為2018年2月以來首次既無項目獲批也無項目入市。

    2月冰封 3月升溫

    至於二手住宅方面,成交套數為1,667套,環比下滑77.8%,成交套數創2012年3月以來新低。疫情管控之下,工商活動停滯,居民留家抗疫,市場氛圍降至冰點,成交大幅下降。

    而隨着內地疫情緩和,企業基本復工,開發商活動逐漸增加,客戶外出看房意願增強,深圳市場迅速升溫,一二手住宅成交套數大幅上升。3月新房住宅網簽3152套,環比上升279.8%。

    根據市場監測,3月有六專案獲批,六專案入市。二手住宅出現補償性上漲,成交套數為8,008套,環比上升3.8倍。雖然3月過戶的二手住宅實際上主要為2019年11月到2020年1月簽訂成交協議的房源,但3月即時成交情況較2月有明顯好轉。

    4月恢復 5月穩定

    到了4月疫情穩定,市場逐漸恢復,新房住宅網簽3,446套,環比上升9.3%,從市場實際情況觀察,二手住宅即時成交量環比上升。二手住宅成交量已回到去年平均月度水準,反應市場已經達到正常水準。展望5月,雖然疫情已經得到了控制,工商活動開始活躍,但受國際疫情及貿易情況的影響,估計市場將會維持較為穩定的局面。

    香港方面,疫情亦一度相當嚴峻,直至4月中才稍微緩和。為控制疫情散播,港府採取停學、限制出入境、關閉部分場所、限制人群聚集等的多種措施。全港經濟活動部分停滯,投資氣氛低迷,房地產市場成交萎縮。一手市場方面,根據資料,今年首4個月一手成交約3,222宗,比對去年同期減少58%。開發商停止新盤推售近兩個月。

    二手方面, 首4 個月二手住宅買賣登記宗數為10,462宗,成交金額836億元,較去年同期下跌16.7%及21.4%。其後疫情緩和,港府管控措施有所放鬆,居民可外出看房,沉寂數月的房地產市場得以重啟。同時,開發商亦推出多個新盤應市,有新樓盤更獲數十倍超額認購。而反映香港二手私人住宅物業價格的中原城市領先指數(CCL)更在上周(5月22日)創12周新高,多個屋苑出現高價成交。這反映了香港房地產市已逐漸恢復,更有望開始新一輪升浪。

    從業員深港聯動

    作為業內一員,在嚴峻疫情下,個人更了解到深圳中原駐港辦作為深港兩地房產交易橋樑的重要,並維持運作以服務深港兩地業主。當然,由於受限於出入境政策,人員無法流動,我們於是安排在港業主及客戶提供簽約服務,協助完成交易流程。同時亦保持和深港各部門的緊密聯繫,採用線上方式協助同事,積極處理兩地查詢轉介,實在是難得的體驗。

     

    業內人語:疫後日本不動產──進取型投資者的尋寶時機

    經過7個多星期的艱難時刻,日本安倍首相終於宣佈解除緊急狀態。至今,相比其他G7集團國家的新冠肺炎狀況,日本取得的成績神奇得像一個謎。而日本的不動產市場發展,在這個「大環境」下,又會展現出哪個形態呢?先說具體數字,截至本周初,作為日本人口最稠密城市,東京都總感染人數約5,100多人,死亡約270人。相對美國紐約市,感染人數近20萬人,死亡人數近15,000人。作為一座1,400萬人口的大都市,東京都相比起800萬的紐約市,感染人數少近40倍,病死人數少近55倍,即使考慮可能低估的統計數字,日本防治疫情的成績還是令人喜出望外。

    即使連日本本地專家,也難以說出一個一致的所以然。日本免疫學家、諾貝爾獎得主本庶佑認為,日本採用相對寬鬆的緊急隔離措施而取得如此低的感染率及死亡率,「是一個神秘的謎」。 世界衛生組織的資深醫學顧問進藤奈邦子則認為是基於「日本的底

    力」。

     

    日本的底力

    「日本的底力」是甚麼? 進藤歸納為3點:

    1/ 日本對傳染病的研究,本身在世界前列;

    2/ 日本國民本身對傳染病的知識及在日常生活的應對能力;

    3/ 日本國民強烈的自律精神。

    日本整體的醫療水準及資源優勢無容置疑。而在剛開始緊急狀態的時候,日本人的「自肅」行為,即是工商、個人對行為自我約束,減少出門,在家辦公,確實使日本人暫時倖免一場史無前例的病毒災難。

    重啟振興經濟

    儘管第一波抗疫取得成功,還是要保持警惕應對防範第二波來襲。 同時,為了國民生計,必須儘快重新啟動振興經濟。安倍宣佈將推出第二份追加預算推行經濟紓困措施,連同4月時的首份追加預算,合共規模將超200萬億日元,達到GDP 的40%。即使對這個

    世界第三大經濟體而言,規模可以說是空前絕後。安倍政府挽救日本經濟的決心可說是絕地一擊。

    儘管目前不動產的市場氣氛與年初各界對東京奧運馬上要舉辦的熱切期盼大相徑庭,一級市場的價格不見得有明顯下滑。主要原因是今時今日的業主的財政穩健度都比過去歷來多次金融或天災危機要好。例如日本上市公司共持有超過500萬億日元現金儲備,差不多等於日本一年的GDP。日本國民家庭負債對GDP比率也只是約60%,低於同處亞太地區的中國大陸及澳洲,防守力強。

    公寓住宅具防守性

    次級市場例如J-REIT 房地產信託基金的價格波動較大,以其指數計算距離年初疫前下跌約30%。較大的估值折讓及市場氣氛導致原來作為市場活躍投資者的J-REITs 減慢投資步伐,製造空擋機會給其他較靈活的個人及私人公司投資者。公寓住宅類的資產最具防守性,其次是物流及寫字樓。如此百年一遇的市場真空期,對部分進取型的投資者可算是難得的尋寶機會。