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  • 至匯投資李丹翔:大阪物業迎黃金十年 難波核心區「進可攻 退可守」

    文章日期:2020年5月22日

    日本向為港人旅遊熱點,其物業市道亦大受關注,在新冠肺炎疫情下,大阪市政府交出了不俗的抗疫成績,去年更獲「Economist Intelligence Unit」選為亞洲宜居城市。

    FMI至匯投資集團有限公司行政總裁及合夥人李丹翔(Amous)指出,只要疫情成為過去,市場回復正軌,相信大阪可以受惠於2025年世界博覽會及賭場開幕這兩項大型活動,前景樂觀,更將迎來十年的黃金期!

    無疑,日本的旅遊業因疫情受到打擊,但李丹翔對當地的旅遊業相當樂觀,他指出,在「觀光立國」、「安倍經濟學」等政策刺激下,2014年開始,訪日旅客數量從每年約1千3百萬人增至去年的逾3千萬人。只要疫情過去,相信只需6至9個月的時間,各方面發展將納入正軌,更不排除出現小爆發。

     

    大阪是他相當看好的城市,目前大阪GDP在日本排名第二,僅次東京;常住人口全國第三多。據資料顯示,近年大阪樓價升勢更勝東京。大阪市共有24區,市內的北區、福島區、中央區、西成區、天王寺區及浪速區,統稱「中心六區」。據日本國土交通省第一季公布,去年全國住宅地價連升3年,大阪整體住宅地價按年微升0.4%,當中「中心六區」的住宅地價大升6%,表現出眾。

    編輯、製作:WAW Creation

     

    看好「浪速難波真正核心區」

    在大阪核心地段中,李丹翔最為看好浪速區,原因無他,屬大型交通樞紐和旅遊購物中心,尤其是大阪JR難波站一帶,除了附近多是旅客熟悉的熱門旅遊購物勝地外,其交通網絡發達,可接通整個關西地區,亦是受追捧的原因。據資料顯示,浪速區地價持續上升,三年來上揚達21%。

    作為大阪交通運輸大動脈的難波站,坐擁1站7線,連接整個關西地帶及未來新賭場;鄰近便是南海電鐵機場快線站。但李丹翔提醒大家,由於浪速區其實頗大,目前坊間更不時出現「難波東」、「難波西」等說法,但其實真正的難波核心,應是距離難波站十分鐘步行距離的地區,才算是真正的核心區。

    大阪全年可提供民宿

    大阪世博選址是大阪市中心以西約10公里的夢州島, 大阪地鐵(Osaka Metro)將投資1,300億日元在夢州興建鐵路站及大型綜合商業物。官方預計訪客人數將達2,800萬人次。萬博會對舉辦當地的經濟特別是旅遊、不動產的影響及推動最大,對當地房產市場有5-7年的推動效應。按澳門及新加坡經驗,開展博彩業之後,旅遊人數、經濟增長及房地產價格都錄得持續性強勢增長。

    李丹翔指出,目前大阪仍缺乏適合國際觀光旅客需求的房間供應,而大阪可以稱為民宿特區,全年均可經營民宿,投資回報方面,一般而言,新落成樓宇約5-6%,個別物業租金回報更可達8-10%。

    買日本樓等同買「避險貨幣」?

    李丹翔一再強調,今時今日投資大阪房地產,不單是資產配置,不單是買一間安全屋,而是等同購買了日圓這個避險貨幣,屬於「進可攻,退可守」。

    事實上,由於日圓在國際上的自由流通,加上日本的經濟實力和外匯儲備規模,再加上長時間的低利率,使日圓幣值相對穩定;而每逢市場危機升溫時,日圓都會受捧,亦使當地物業價值有一定的支持。所以李丹翔認為,如果樓價好,當然可以沽售獲利,即使市道不好,則一般日圓會升值,變成安全貨幣,而這也是投資日本物業的好處之一。

    Amous買日本樓備忘

    1. 土地屬性:由於在日本買樓,其實是連同地皮一同購入,必然選擇商業地(可建住宅、辦公樓、酒店等),其價值不但會較純住宅地高,升值潛力亦然。

     

    2. 樓宇防震能力:原因眾所周知,簡而言之,因應政府的防震建築規定,選擇2011年後建成的樓宇,一般沒大問題。

    3. 單位面積:所購單位必須為25平方米或以上(不包括露台),因少於25平方米的單位不能獨立申請民宿牌照。

     

    4. 樓花首期切忌三成以上:如所購入的物業為樓花,收樓前不應支付超過3成的首期給發展商,否則必須「停一停、諗一諗.....然後掉頭走!」

    「天下茶屋」尋寶 200萬有交易

    在大阪的核心六區中,西成區的天下茶屋是李丹翔認為相當有發展空間和潛力的一個地方。要

    知道他向來除了以第一線或即將爆發的地點為「覓盤指標」,亦喜歡在性價比高或潛力相當的

    地點尋寶。對於天下茶屋,他以「有機場快線的炮台山」或「有機場快線的奧運站」作為比喻。

    買樓始終離不開地利,這裏為南海電氣鐵道和大阪市高速電氣軌道(大阪地下鐵)的必經之路,其中南海本線、高野線及堺筋線都設有「天下茶屋站」,交通便利。而FMI首個在天下茶屋的發展項目,便位於其核心地點,步行5-6分鐘,便可到達上述三個站。經此前往其他核心地點亦相當方便,例如難波站只需4分鐘、前往日本橋是7分鐘、前往長崛橋需時9分鐘,即使前往心齋橋亦只需13分鐘;同時,前往關西國際機場亦只需30分鐘。

    項目精裝包傢俬 租金回報達5%

    這個項目可以說是FMI精心打造而成,據知李丹翔在整體設計如大樓外觀以至內部設計都參與甚大,由於所處地段不俗,淨租金回報可達5%。

    此外,該個樓盤配套齊全,發展商會包全屋傢俬。單位面積由30.07至60.14平方米,不包括露台在內;其中60.14平方米為兩房大單位,只有四個。至於售價方面,由200萬港幣起,可以做六成按揭,很是適合首次投資者考慮。

    這個樓盤預期明年11月落成,今年6月正式開售,目前正供VIP及熟客預訂認購,據李丹翔透露收票情況理想,反應不俗。

    The Peak Tengachaya

    地址:日本大阪市西成區潮路1-1-3

    戶型:1-2房

    室內面積:324-647 平方呎

    落成日期:2021年第四季

    代理:FMI至匯投資集團有限公司

    查詢:3758 2969

     


    業內人語:市場繼續恢復 深圳重回正常

    相信大家對疫情中的深圳樓市都會很關心,或者我們先看數據怎樣說吧,4月新房住宅網簽3,446套,環比上升9.3%;網簽面積32.7萬平方米,環比上升1.1%;二手住宅成交7,679套,環比下滑4.1%,同比上升1.44%;成交面積為65.9萬平,環比下滑3.0%。

    從資料看,4月份深圳房地產市場二手成交環比3月份有小幅下滑,但是因為備案資料存在滯後性,不能說明4月份市況較3月份有所回落,反過來從市場實際情況觀察,二手成交量環比上升,還是比較明顯的。導致上升原因,主要是年初受疫情影響,深圳房地產市場低迷時間長,購買力累積的比較多。4月疫情穩定,大家出行意願顯著增強,恢復正常生活,需求一

    下子釋放,帶動成交上升。

    與3月份有所不同,當時市場由一手帶動,新房賣的比較火。但是來到4月份,發展商拿預售時間有點跟不上,基本上市場沒有全新項目開盤,都是消化新房的存量,形成與市場脫節的空窗期。一手供應跟不上,導致客戶回流到二手市場,導致二手成交顯著上升。4月二手房成交集中爆發,成交量上升推動價格上漲,價格上漲又進一步推動成交量的上升。

    市場火爆屬市場過度炒作

    房地產市場有個特點,買漲不買跌是客戶的普遍心理,所以當房價上升的時候,會呈現滾雪球狀態,成交上升推動房價上升,房價上升又推動成交上升,形成一種迴圈,就像滾雪球一樣,愈滾愈大。4月份二手市場的反彈,引起市場關注,有來自媒體的報道形容:「市場火爆到不得了!」,但從實際資料來看,二手房成交量的上漲,只是回升到去年的平均月度水準而已,根本談不上火爆,只可以說是恢復正常。

    對於二手房價的上漲,與房住不炒的政策違背。經過多方調查、論證,發現是市場過度炒作,與實際情況並不相符。房價是有一定的漲幅,但是幅度還是比較溫和,主要是由於成交量上升所推動。並且沒有發現炒賣、哄抬房價等行為的出現,市場沒有如報道中的火爆,只是疫情穩定後,市場由低谷回升到正常水準而已。同時經營貸問題爆出,低利率的經營貸實際是用來支援實體經營,並非炒房,但是卻流到房地產。政府調查後,發現只有個別存在違規,沒有那麼誇張,經營貸大量流入房地產市場情況不實。

    疫情影響發展商推盤節奏

    與二手市場不同的是,新房市場表現一般,疫情打亂了發展商年度計畫,推盤節奏受到影響,4月僅兩個專案拿證,遠少於疫情更為嚴重的3月份。對於市場的觀點,發展商看法與小業主可能不一樣,發展商對樓市後續發展,並不是抱著非常樂觀的態度。疫情對經濟影響大,特別是實體經濟,中國經濟能否逆行反彈,發展商多持審慎態度。雖然市場表現較好,但發展商也不敢提價,更多的是採取走量為主的策略。

    未來,相信發展商仍將通過加快推盤速度,加大優惠力度,增加管道等方式加快周轉。因此,預計5月發展商將加快拿證與推盤的節奏,可以彌補市場新房供應不足的問題。而供應的增加,也會推動新房市場的活躍度,加上部分關注度較高的樓盤將入市,相信5月新房市場會比較熱鬧。

    展望5月難有突破

    展望5月份,在多重因素疊加下,估計市場將會是相對比較穩定的局面,難有很大的突破。

    原因之一是環球多變關係仍不穩定,中美關係摩擦不斷。

    原因之二是疫情蔓延全球,在歐美大爆發;全球經濟一體化下,沒有任何國家能夠獨善其身。從世界各國政策看,首要目標仍是控制自己國家疫情,經濟增長不再是首要考慮的目標。以前全球一體化,現在各國都是努力控制人口流動,封城、封國成為常態。

    以香港為例,特首明確表態不會放寬口岸管制,如果放開通關,抗疫也許會前功盡棄。如果疫情無法同步解決,那麼全球經濟就會持續受到影響。中國作為進出口大國,進出口下滑明顯,經濟的復蘇還需要時間緩衝。

    原因之三是,房住不炒的國策堅決不會放鬆,從近期政府表態和對市場反應速度來看,期望政府放寬調控是不現實的。甚至如果市場過於火爆,也存在加碼調控的可能。近期政府打擊經營貸、傳說出台二手指導價格等信息,對樓市也帶來了一定的壓力。

    深圳中原董事總經理 鄭叔倫