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  • 倫敦可保國際金融中心地位 扺買元素逐個數 「谷底」置業勿錯過

    文章日期:2020年3月27日

    英國倫敦物業向受港人垂青,按FMI至匯投資集團有限公司行政總裁及合夥人李丹翔所言,該地實為投資天堂,在過去50年,無論任何一段時間購入當地物業,只要能堅守十年,價錢一定會高過購入價。

    目前新冠肺炎疫情持續肆虐全球,英國確診數字在昨日截稿時已達9,640宗,有466人死亡。同時全球不少經濟預測和數字亦趨向負面,但向來認同「當他人在恐懼時,你要貪婪!」的李丹翔很肯定地指出,脫歐後的倫敦,將可繼續維持其國際金融中心大都會的地位,而目前當地物業市場已達「谷底」,加上多項抵買元素,只要找對優質物業,投資良機就在眼前!

    他補充,預計當地物業市場未來兩三年或有波動,但在脫歐明朗化、利息低、英鎊匯率低及租金 回報等元素支持下,只要疫情結束,倫敦肯定會率先反彈,並在可見的五六年內,迎來物業升值「肯 定會贏」的一天。若大家有留意新聞的話,當會發現近年不時都有富豪投資當地物業的報道。

     

    「三低一高」「脫歐」正面

    對於投資海外房地產市場,李丹翔的入場標準是 「三低一高」。「三低」所針對的,是匯率、樓價及 按揭利息都要低,而「一高」則是指租金回報。

    先看匯率,自2014年英鎊兌港元為1:15以來,今時 今日的英鎊匯率已低了很多,甚至曾經出現低於1:9, 而近月則徘徊於1:9.2至1:9.9之間;他預測,未來英鎊將逐步回升。

    至於利率的變動,向來都是物業投資重要的一環, 李丹翔指出,以今次英國減息至0.1厘計,是自2008年金融海嘯後首次出現,影響之下,一個一房單位的 供款本來約需1,700英鎊,即時變成1,300英鎊,對有 意入場的投資者而言,實在是一個很正面的信息。

    至於樓價方面,今天的倫敦樓價已有所回落,發展 商亦不太進取。相信一旦樓價反彈,倫敦會率先得 益。而租金方面,由於一直都維持在3-4厘,算是不 俗,但同時他亦提醒大家,租金收益只是其中一環, 始終樓價的升幅更為重要。

    他進一步解釋,英國脫歐問題已明朗化,可以肯定的是,倫敦將會維持其國際金融中心的地位,始終其 建立多年的銀行系統、金融基建以及語言和法制,不 是其他歐盟城市可以取代,而可見的是,各大金融機 構亦沒有真正撤離的舉動。與此同時,英國與其他貿易夥伴的談判和合作空間亦將會更大。

    所以他相信,早前「脫歐」的落實,不但掃除了不明朗因素,且前景正面;再加上港人對英國的情意結,以及英國教育質素每每為有子女的港人所認同,所以他對倫敦物業市場前景相當看好。

     

    切勿因小失大

    當然,因應英鎊匯價持續下跌,自然 會有人認為還有下跌空間,對此他坦 言,沒有人有水晶球,可以知道何時是 谷底,更不可能一定要「最低入、最高出」,尤其物業投資是長線投資,應該 趁勢而為。有時不斷的「尋底」,很可 能會錯過了投資的良機,他直言,投資這回事,做功課固然重要,但膽色同樣不可少! 至於明年開始徵收的額外2%海外印花稅,李丹翔提 醒大家,是個稅項的徵收,是以收樓日期計;但若單 以這2%的吸引力而決定置業與否,同樣是不理性的。

    至於港人適合的投資樓盤,高端投資客與一般投資者自有不同,樓價方面,他認為一般投資者應該考慮 40萬至110萬英鎊的單位,地區則不一定要「Zone 1」 或「Zone 2」,例如金絲雀碼頭也有不少選擇,他直 言,這方面是頗講究技巧的。

    最後,李丹翔透露,在疫情持續影響下,該公司近 月收到對英國物業的查詢多了,而前往展銷會的人 流,較疫情前少了約兩成,但同時到場客戶的「質素」和「誠意」則提高了不少。

     

    「踢波讓三球,你仲唔落場!」

    李丹翔擁有超過20年的國際物業投資經驗,過去 曾參與多個上市發展商的項目諮詢及營銷,至今已 交易和管理全球超過80億美元的物業。對於目前英 國物業,尤其是倫敦的投資機會,李丹翔以足球賽 事為喻,認為目前港人「入市」參與,將可獲 「讓」三球,即開賽你已經領先對手「3:0」。

     

    隨時節省超過20%

    其中「第一球」是日前英國央行減息至0.1厘,而 銀行貸款利息亦會相繼調低,對供樓人士而言,所 需供款少了,同時,按樓市經驗,一般而言,樓價 亦會隨之上升。「第二球」是英鎊匯價下跌,昨日 英鎊兌換港元的匯率約為9.21,即今時今日買倫敦 樓,很有機會以更優惠價錢購得心頭好。至於「第 三球」則是英國政府已宣布在2021年4月1日後,將 徵收額外2%的海外印花稅。按李丹翔計算,這 「三球」加起來,只要一年後英鎊升回1兌12港 元,將可獲得超過20%的折讓。

     

    務須了解風險承擔能力

    李丹翔一再以「97年金融風暴」及「2008年雷曼 爆煲」的入市時機來對比是次投資倫敦物業機遇, 可見他極為看好倫敦物業市場前景。但同時他亦強 調,投資始終存在風險,必須衡量自己長線投資的 財才和能力,特別是要清楚知道自己可承擔的風險在哪裏、有多大;也所以,風險評估是必須的。

     

    泰晤士河貴族名校區準現樓 Staines Upon Thames入場32萬英鎊起

    Square投入1.2億英鎊打造的 綜合項目Staines Upon Thames, 現正推出全新一期準現樓。 物業由FMI至匯投資代理在 港銷售,其中1房單位僅售32 萬英鎊起,而2房單位的入場 門檻亦只是40萬英鎊起,物 業擁有999年租賃業權,預計 今年年中落成,租金回報預 計可高達4.5厘。

    Staines屬於英國倫敦的傳 統富人區,有大量高官政要 擇居於此,是英國擁有最多 企業及機構總部的地區,附近亦有多個富豪社區,例如Virginia Water、Walton on Thames、Windsor和Weybridge。

    項目地理優勢頗為明顯,除了位於泰晤士河旁,步行4分鐘便可到達Staines火車站, 35分鐘便可直達Waterloo。如果要前往希斯路機場 (Heathrow Airport),亦只需約13分鐘 車程。

    作為名校區,由項目前往皇室貴族 男校Eton College只需15分鐘車程, 該校的著名校友包括威廉王子、首相 約翰遜、前首相卡梅倫等。區內的其 他知名學府包括有Royal Holloway University of London、以及多所 獲英國標準教育局評價為「傑出」、 「非常好」及「很好」的學校。

    此外,發展商還在社區內設有1.7 萬平方呎的商業零售空間、24小時 禮賓服務等,再加上送全屋傢俬及車位。

     

    業內人 當李丹翔遇上倫敦

    作為FMI至匯投資集團有限公司創辦人、行政總裁及合夥人的李 丹翔Amous,目前仍很喜歡「跑」前線,由於他推介的樓盤一直強 調務須「優質」,由「入行」至今,每每親自睇盤及考察,去過不少國家。但若要數當中令他津津樂道的,肯定少不了倫敦。

     

    緣起──求學

    李丹翔其實很早便和倫敦結緣,因為他的大學生涯便是在倫 敦度過。更特別的是,他當時所居住的地方,其實是親戚「契 爺」當年以90多萬英鎊購入的物業,而這個單位,不但其表姐 表哥以及他曾入住,及後更成為表姐表哥的子女在英國讀書時 的寓所,至於市值,已逾2百萬英鎊。今天看來,無異是李丹翔 和英國物業的一個伏線以至緣份。

     

    難忘──第一次

    雖然李丹翔曾經和很多英國物業有過離離合合的故事,但 「第一次」畢竟最令人難忘。他憶述,時間是2009年初,當時 已入行,並對英國物業很有興趣,但當時公司沒有給他機會, 於是他直接飛往倫敦,親自「覓盤」「接盤」。 皇天不負有心 人,結果給他在商業中心Moorgate地區的Barbican,找到一個 優質的「準現樓」,他更自己押注,以37.5萬英鎊買了一個一 房單位。及後在與朋友分享有關信息時,朋友的一批醫生朋友 得知後,多人大感興趣,一番「擾攘」後,這個只有54個單位 的樓盤中,有30多個是經李丹翔售出。 投資當然要看結果,在 2014年他出售時,其單位售價約63萬8千英鎊;光是樓價已賺了 26萬英鎊有多。匯價方面的收益,購入時約1:11,放售是 1:13;而收樓後他一直出租,租金回報亦有約4至5厘,加起來 甚是「和味」。他坦言,回想當日曾後悔沒有買一個更大的單 位。

     

    「摩貨」──買樓花

    另一個難忘的「個案」在2011年發生,當時他已經轉了公 司。但說起來,其實還是李丹翔個人第二次「出手」,這次物 業位於市中心「Tottenham Court Road」,優勢是物業所在地不但屬於大學區,亦是未來高鐵區,而比鄰更是一知名發展商 的物業。該幢英式建築只有9個單位,屬於有歷史價值的「A & A」 (加建及改建工程)樓花,他以70多萬英鎊買了一個較大的一房單 位,其時匯價約1:12,然後在2014年收樓前以89萬英鎊售出, 當時匯價約1:13,「摩貨」成功。

    大家要留意的是,這兩個物業的投資個案,除了物業的升值, 還有匯價變動所帶來的收益!而第一個物業更有收租回報。

     

    割愛──「心頭好」

    對於購置海外物業作為「安全屋」或「避暑山莊」,李丹翔 一直強調「要自己喜歡」。他在2013年其實曾經發現一個「心 頭好」的別墅物業,位於倫敦北面的「Highbury & islangton」, 附近就是阿仙奴球場,索價158萬英鎊。他並不諱言,由於當時 事業發展順利,還未結婚,手上有一筆可動用資金,雖然在新 加坡和香港已有自置寓所,但很想買一個別墅給自己作為「避 暑山莊」;只是由於有一個「No.1好客」因全家移居當地,正在找尋相似單位,最後只有割愛。

     

    協力──「以房養學」!

    投資海外物業,尤其是以教育出名的英國,坊間早已有「以 房養學」的說法,對此李丹翔顯得毫不意外,他透露有不少客 都有此想法並付諸實行。他憶述,時間亦是在2011年左右,當 時他一個客戶委託他在倫敦購入一個兩房單位,其中一個房間 給女兒居住,另一個則出租。該名客戶更要求自己的女兒負責 收租及管理等事宜,而租金則用作其生活費。結果,當其女兒 在2014年大學畢業後,他代其將物業出售,整個「以房養學」的 計劃大為成功,客戶不但取回女兒的學費等支出,還有「賺」!

     

    英國海外物業展銷會

    展銷會日期: 3月28及29日(周六及周日)

    展銷會地點: 香港中環文華東方酒店23樓

    展銷會時間: 上午11時至下午7時

    免費講座時間: 中午12時及下午4時

    講座內容: 英國住宅市場分析,教你賺樓價、賺租兼賺利率。

    展銷會舉辦: FMI 至匯投資

    查詢電話:3758 2969

    WhatsApp:5611 8401