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  • 經濟發展穩定 曼谷樓價上揚 河景物業 50萬港元入場

    文章日期:2020年1月31日

    香港人到泰國的目的,過往多是旅遊,而近年前往泰 國的人士,部分可能是選擇退休移居地點或可能是考慮 投資需要視察環境等,前往泰國的理由更多元化。

    泰億誠地產集團有限公司合夥人趙展鵬表示,雖然 2019年第四季,泰國的經濟增長出現放緩,但過去至今數年來已經累積了一定增幅以支持泰國經濟穩步發 展,加上政府愈來愈重視建設公眾運輸系統,提升生活 的便利程度,更適合考慮置業或投資。而近10年來,曼 谷的房價每年都有5%至10%的升幅。目前曼谷市中心 的住宅租金淨回報率約為4%,一些潛力較大的區域可 以達到8%左右。市場向來對泰國物業的性價比評價相 當高,以享受河岸風景的優質物業計,只需約50萬港元 即可入場榮升業主。

    泰國經濟穩定發展,其中仍以曼谷最受市場注 意,泰國政府亦以曼谷為領頭地區,迎接中國推行 的「一帶一路」策略。兩年前由泰國投資促進委員 會(BOI)提出了東部經濟走廊(Eastern Economic Corridor,EEC)規劃,以曼谷東部北柳府(Chachoengsao) 為起點,連接春武里府(Chonburi)及羅勇 府(Rayong),分別設立「經濟特區」,進行大型基 礎建設及推動數碼商務等行業發展,盼吸引外資從而 為泰國經濟注入新動能,進而成為東南亞經濟成長的主要引擎。

     

    預計5-8年後有可觀升幅

    趙展鵬形容現時曼谷經濟面貌像十多年前的深圳, 泰國政府大力進行基礎建設並引入高新科技行業等, 加強經濟力的同時帶來了居住的需求。近幾年曼谷的 樓市處於穩步上升的狀態,未有出現跳躍式的波幅, 估計與供應量充足有關。然而相信5至8年後,曼谷的 樓價會有很大的增長。因為曼谷土地資源有限,當5 至8年後經濟轉型的時機變得成熟,到時物業市場有 機會出現求過於供的情況,樓價可望有可觀的增幅。

    另外,租賃市場方面,曼谷相對周邊國家更加穩 定,因為曼谷本身是旅遊城市,需要招聘來自全國各 府的國民從事旅遊服務相關工作,現時在曼谷工作人 士平均年齡約27至28歲,他們於居住方面有很大需 求,而且工作的年期長,承托了租賃市場的發展。

     

    政府大力發展軌道交通

    趙展鵬指出,泰國居住環境理想、醫療水準好、外 國名校進駐,加上政府動用大量資源延長BTS(高架 式的空中鐵路)、MRT(地下鐵路)、SRT(泰國國 家鐵路)等大眾運輸交通系統的線路,創造更適宜外 國人士居住的環境,具備成為香港買家要求作為第二 家園的條件。

    據泰國公眾運輸系統的資料顯示,已經計劃今年 開通BTS淺綠線向南延線(Mo Chit至Khu Khot)及 深藍1號線(Tao Poon至Tha Phra);明年將開通 MRT的粉紅線(Khae Rai至Minburi)、黃線(Lad Phrao 至 Samrong) 及S R T 淺紅線(Taling Chan-Bang Sue)、深紅線(Bang Sue至Rangsit) 及BTS金線(Kung Thonburi至Klong Sam)等。預計 鐵路的總長度由現時137.5公里,共98個站,到2030 年時鐵路總長度增至466.8公里,共286個站,覆蓋範圍包括曼谷、Nonthaburi 、Samut Prakarn、Pathum Thani大部分地區。

     

    生活成本低 私營醫療價廉物美

    醫療服務方面,曼谷有著名的私營醫院康民國際 醫院(Bumrungrad International Hospital),每年服 務超過110萬人士,包括52萬人次為外國人,按私營 醫院收費計算,同一檢查項目約為香港的收費四分 之一;在曼谷又有多間海外名校,包括香港市民認識 的例如:Harrow International School Bangkok、 NIST International School、ST. ANDREWS International School Bangkok、WELLS International School,學費 亦比香港知名的國際學校便宜約一半。

    曼谷作為國際大都會,在1,100萬長住人口中有超 過300萬的外籍人士,估計定居或因工作暫時居留的 外籍人士,都能享受低廉生活成本帶來的各種便利。 在多項利好市場發展的環境及泰國政府推行具前瞻的 計劃下,當地的地產商亦對物業市場前景有信心,陸 續推出新樓盤。而在泰國買房的香港買家,比較傾向 購買開放式或者面積大的公寓,一些靠近地鐵站、周 圍配套便利的公寓,基本入住率在85%以上。

     

    當地銀行提供5至7成按揭

    買家於置業考慮的過程,必然會考慮賃款問題。當 地銀行可以提供按揭賃款,一般可按揭5至7成,視乎 物業座落的地段,利率約5至7厘,通常較在香港進行 按揭高,因此比較多香港買家會考慮選擇於香港按 揭。而泰億誠地產集團成立了大米按揭轉介有限公 司 ,為客戶提供樓宇按揭增值服務。通常香港買家會 以擁有的香港物業加按後投資泰國物業,享受較低的 按揭利率外,亦有機會獲銀行提供現金回贈等優惠;

    另外泰億誠地產集團在泰國當地有團隊協助香港買家 進行物業管理、處理租務及最新實施的物業稅、與當地租客溝通等問題,而當地團隊亦會篩選適合香港買家樓盤進行推介,服務包括到樓盤現場視察,了解 環境、交通、校網、醫療配套及售價是否合理等; 泰億誠地產集團又透過成立會員制度,為香港買家 提供交流資訊的平台,讓會員掌握泰國物業市場的 最新情況。

     

    泰國最新土地及建築物稅

    2020年1月1日泰國正式實施國家土地及建築物稅 法,這是地方管理機構徵收的稅項,用於地方建設和 發展用途,取代原地方行使的維修稅和房屋稅等。另 外,考慮到2020年是首年實施該法,徵收期限延長至 2020年8月結束,之後每年4月底前完成徵收。 國家土地建築物稅法規定徵收土地分為4種類型,為 農業土地、住宅土地、非農業和非住宅土地、丟荒土 地等4類土地按不同稅率進行納稅,納稅參考評估價由 財庫廳評估價為準,2020年的土地評估參考價以 2016-2019年的評估價綜合平均得出。其中如果是自 用物業,要繳交稅金約為樓價的0.2%,如果是出租物 業,要繳交稅金約為樓價的0.3%。

     

    可豁免納稅物業

    住宅建築物稅徵收時,會給業主的第一座為主要住 宅而給予稅收優惠,在下列情況獲得減免稅收待遇:

    1: 為土地及建築物、公寓單元的同一業主,而且土 地和建築物評估價值不超過5000萬泰銖(約 1300萬港元)時,可獲豁免納稅;

    2: 若擁有建築物,但建築物土地為他人名下情況, 若建築物評估價值不超過1000萬銖(約260萬港 元),建築物業主可豁免納稅。

     

    三項注意

    另外,按新法律交納土地、建築物稅前,須注意以 下3個事項,留意和檢查核實相關資料,包括:

    1: 檢查土地、建築物的資料,核實所屬徵稅類型, 徵稅面積、用途性質描述是否正確,若發現官方 登記資料有誤,應要求修正;

    2: 將地方行政管理機構通知的土地、建築物評估價 格進行檢查,以按正確的評估標準進行納稅,若 發現地方行政管理機構通知情況有誤或與實際不 符,應提出糾正;

    3: 按法律規定時間完成納稅,新法律規定正常納稅 的期限是每年4月,但因今年首次實施新稅法, 泰國內政部已經批准和通知各地今年交納土地、 建築物稅的最後期限延遲為2020年8月。

    (資料來源:《泰國世界日報》,建議向專業人士查詢詳情。)

     

    推介1:SIAMESE RAMA 9

    RAMA9由泰國前五實力開發商Siamese Asset打造,物業距離 橙色線地鐵站350米,向西一站轉換藍色MRT線,直通曼谷兩大老 牌CBD及素坤逸核心;向東一站轉換灰色MRT線,直通素坤逸超 級富人區 Thong Lo。附近有8所國際名校,5大知名私立醫院,下樓 即達Central Rama 9大型購物中心。單位層高4.55米的精裝複式公 寓,平均價105,000泰銖 / 平方米(約28,000港元 / 平方米),首期30%。

     

    推介2:Saint Residences

    Saint Residences由三棟40層高住宅樓組成,採用現代化環保生活 設計,合共提供1,555個住宅單位,同時備有超過760個車位供住客 使用。其他設施包括有2個游泳池、2個健身中心、圖書館休息室、 零售商店、慢跑道和空中公園等。物業座落於Bang Sue旁,300米可 達Phahon Yothin MRT站,交通連接便利。鄰近Central Plaza Ladprao、 Union Mal、Tesco Lotus、Chatuchak 公園和 Chatuchak週末市場 等供休閒消費。樓盤附近有聖約翰大學,聖約翰國際學校等教育機構,方便業主安排子女入讀或接續到海外升學。

     

    推介3:Ideo Sukhumvit - Rama 4

    Rama 4被喻為Forest In the City,城中森林公寓。物業接近大自 然,但是與BTS Phra Khanong Station只距350米,位置交通非常方 便。樓盤鄰近Bangkok University, Chulalongkorn University,One Bangkok,PRAQ Rama 4,Dusit Thani Hotel project等,同區更有多達8間國際學校供業主選擇。另外距傳統日本人聚居的On Nut, Ekkamai只是一站之遙,娛樂消遣應有盡有。物業綠化比率高,有室 內瀑布、24小時健身房等,高層開揚享受美麗的河境。平均價約16 萬至18 萬泰銖 / 平方米(約42,000至47,000港元 / 平方米)。