用LINE傳送
  • 環球連線. 環球置業連線
  • 【深圳置業】經濟人口基礎因素良好 深圳樓「買得過!」

    文章日期:2020年1月24日

    今天的深圳住宅樓價,有很多人大呼「香港人都買不起!」。事實上, 以今日深圳的住宅供應和需求來看,在在顯示「深圳居不易」。 中原地產代理(深圳)有限公司董事總經理鄭叔倫指出,影響深圳市場 的因素如經濟、人口、政策、供需、產業結構等都相當正面,可見深圳樓 市下行的機會不大。展望未來,在「房住不炒」的國策背景下,房地產市 場很難迎來大幅上升。

    但他亦強調,隨着大灣區、先行示範區政策的逐步落地,戰略地位提升、政府投入加大,市場長遠價值依然被廣泛看好,相信深圳房地產市場 未來將保持緩慢平穩上升的勢頭。

    鄭叔倫分析指,影響樓宇住宅市場的因素主要是經濟、人口、政策、供需、產業結構等等,其中政策將 直接而有效的影響市場,但是對市場影響最大的應該 是人口與經濟,兩者相輔相成、不可分割。

     

    GDP逾2.6萬億 人口淨流入

    他直言,經濟發展是人口流入的決定性力量,而人 口是經濟發展的基礎、是經濟活動的主體,而在過去 多年以至現在,深圳仍然是「淨流入」,將為樓市帶 來支持。

    目前深圳的戶籍人口約1千3百萬,加上流動人口, 據統計約為2千1百萬,以深圳面積的1千9百多平方公 里計,人口密度與香港比較實不遑多讓,甚至有過之 而無不及。鄭叔倫並指出,近年深圳的商品房新盤供應,每年約為4-5萬套,但近年的淨人口流入都接近 30萬人,其供求的緊張,就此已可見一斑。他強調, 在房地產市場中,人口決定需求,需求決定了價格。而經濟是支撐房地產的基礎,決定了市場長期價值, 也決定了居民收入水準,進而影響居民購買力。購買 力的強弱也能體現房地產市場的支持力度。據公布, 深圳國內生產總值(GDP)已開始拋離香港,2019年 更超過2.6萬億元人民幣,增長約7%。

    深圳GDP是在2018年首度超越香港,成為粵港澳大灣區城市經濟總量第一的城市。而據本港統計處去年 10月公布本地生產總值預先估計數字,本港第三季 GDP按年跌2.9%,遠遜於第一季的0.6%和第二季的 0.4%增長,預計2019年全年經濟可能呈現負增長。

     

    利好因素接連 市場反應克制

    鄭叔倫續稱,深圳房地產市場一直以來呈現的都是 一路上升的走勢,中間即便有調整時間也很短,很快 恢復上升。但自2016年調控以來,深圳房地產市場整 體呈現平穩走勢。

    來到2019年,受到多重政策利好,年初調控預期放 寬、房貸利率下行,緊接還有大灣區、先行示範區、 豪宅標準調整等政策利好接連不斷,市場回暖攀升。 但因應「房住不炒」基本國策不會動搖,市場對於價 格上升預期也沒有那麼強烈,因為大家都明白價格過快上升,必然會迎來調控,因此雖成交活躍,但價格上升幅度仍然有限。

    此外,今年深圳區域之間分化將進一步加劇,西強 東弱格局更加明顯,南山、寶安等受政策利好更大, 上升幅度也更為明顯,東部表現則稍遜一籌。

     

    移居或投資需求增加

    隨着惠民16條的逐步落實,例如港人在大灣區購房、子女教育等方面可以享受同等待遇,以至在內地 使用移動支付、異地開設內地銀行帳戶等便民措施等 政策,讓港人在深圳生活的便利性大大提高。鄭叔倫 認為,從日常生活消費到居住、子女教育問題的進一 步便利,可以讓更多的港人願意到深圳工作、生活, 同樣亦增加了深圳市場購房需求。

    從近期成交也可以看出,港人在深圳置業數量有所 增加,雖然總量仍不高,但增幅還是比較明顯。由於 目前香港問題尚未解決,部分港人有到外地置業生活 的需求,而隨着深圳愈來愈開放、生活品質教育水準 愈來愈高,未來相信會有愈來愈多的港人到內地置業 生活甚至定居。

    目前港人在深圳置業,主要還是分佈在福田南部的 皇崗、水圍區域,以及羅湖火車站附近,考慮的是工作地點以及往返香港的便利性。今年西部區域政策利 好、加上港珠澳大橋開通,南山區前海、蛇口置業也逐漸增多。

     

    福田備受看好

    至於福田南部,特別是圍繞福田高鐵站附近區域, 由於購物公園等CBD,購物、娛樂等設施一應俱全, 生活便利;加上地鐵四通八達,6條地鐵經過,福田 高鐵站直通香港只需10多分鐘,頗受投資或自住人士 的歡迎,因應價格也較高,每平方米約5萬多元(人民幣,下同),6萬出頭的也不少。

    深圳北站附近,寫字樓多,購物娛樂等配套尚待完 善,再往北紅山附近未來隨着幾個項目如6979、玖鑽 的入伙,生活娛樂等設施可能會更上一層樓。交通 上,有兩條地鐵通過,可到南山、寶安、福田。但是 由於路面情況容易擁擠,與福田相比還是差上一些。

     

    光明觀瀾「低水」 值得期待

    鄭叔倫回顧深圳的發展時指出,基本走向是從羅湖 開始,一路往西,但經過四十年來的發展,福田、南 山、甚至是寶安中心,已經發展相當成熟,對應的房 價已經不便宜,超過不少人的承擔範圍。

    他認為,深圳下個階段的發展,將主要從南往北 走。大家應首先關注高鐵沿線,從香港的西九龍站開 始,再到福田、龍華、以及光明。其中龍華近年來發 展有目共賭,但光明的未來也不錯,尤其是光明近幾 年的產業規劃、交通規劃較龍華更好,未來隨着產業入駐、人口流入,發展值得期待。

    另外,還可以關注觀瀾,原因是近年來提出的深圳 中軸概念,加上地鐵建設將會首次在觀瀾投入使用, 將會對當地房地產市場有強力支持作用。當然,政策 利好輻射且價格仍較低的寶安、福永、沙井區域也值 得關注。

     

    港人移居 建議高鐵沿線

    至於居住方面,由於主要需要考慮的依然是交通, 往返香港便利,因此,福田高鐵站、龍華高鐵站以及羅湖口岸附近,都是港人較好的選擇。而以投資為主 要目的的話,則可以考慮光明、觀瀾、沙井等地,長 遠看,由南向北發展是趨勢,這些地方從價格上看仍然「低水」,是較好的投資選擇。

     

    首創「飛地」 深圳第11區

    「深圳唔夠地,深圳唔夠地......深圳要向外擴容。」

    鄭叔倫表示,上述這番話說了多年。其實近十年八 年來,深圳都面對發展土地不足的問題。結果,在有 關方面的協調下,出現了一個在深圳以東約100公 里,並沒有和深圳接壤的汕尾地區內的「深汕合作區」,也就是今天的深圳第十一個區。

    他指,這個「飛地」項目,簡單而言,就是汕尾出 地,深圳政府出資金及管理技術,來共同打造這個深汕合作區。

     

    飛越惠州 面積468平方公里

    在地理上,這個區和深圳隔了個惠州,位於廣東省東南部,屬於大灣區最東端,西北與惠州市惠東縣接 壤,東與汕尾市海豐縣相連,總面積為468.3平方公 里,由深汕四街道(小漠、鵝埠、魚后門、赤石)組成, 海岸線長50.9公里,海域面積1,152平方公里。

    在2018年12月16日,深圳市深汕特別合作區正式 揭牌,並由深圳直接管理。這個面積等同羅湖加福田 加南山區的第11區,約有半個香港大(香港的面積 約1,100平方公里),外界對其發展相當有信心。

    據鄭叔倫透露,該區住宅房地產是在2019年12月解凍,當時有兩個商品房的樓盤率先推出市場發售, 反應相當熱烈,每平方米售價約1萬1千元人民幣, 並如同深圳同樣設有限價、限購、限貸、限售等規 條,但仍即日售罄,可見其發展勢頭良佳。