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  • 葡萄牙「黃金簽證」 吸近7千人投資 里斯本樓價倍升至每平方呎6千港元

    文章日期:2020年1月20日

    近期不少市民計劃移民,按2019年中原移民顧問(香港)有限 公司(下稱:「中原移民顧問」)主辦的移民講座報名人數排 名,最受歡迎的是英國、加拿大、美國及台灣,按實際申辦移民 的數量來說,則是美國、葡萄牙,加拿大及英國。

    「中原移民顧問」董事總經理許大衛表示,近年透過「黃金簽 證」用投資移民身分申請入籍葡萄牙的人數有增加趨勢,從2012年開始到2018年11月底吸納了6,800名投資者。而里斯本自由大 道及其周邊區域,無論商住都受移民投資者歡迎,從過去平均價 3,000港元 / 平方呎升至現在平均價6,000港元 / 平方呎。由於海外 物業升幅往往受當地移民政策影響,建議投資前需要一併考慮這 類因素。

    「黃金簽證」源於2012年葡萄牙推出的移民計劃, 現時含義延伸,泛指「以投資方式取得居留權(未必 能取得公民權)」的移民計劃。葡萄牙之外,希臘及 塞浦路斯等都有類似「買樓移民」計劃,香港市民對 這類計劃反應一般,內地人士比較熱衷。以投資方式 申請入籍希臘人數為例,由2017年開始至2019年,申 請人數已超過2,335人,其中接近70%來自內地。 許大衛分析,主因是希臘投資額是葡萄牙的一半, 只需要25萬歐羅(約220萬港元),又沒有申請移民 期間必需居住當地日數的要求,對內地申請人士比較便利。

    但要留意希臘的移民簽證,甚至取得永居權後 都不允許申請人在當地工作,只能開公司及要學希臘文等,細節上仍有所限制。

     

    各國移民門檻趨升

    近年各國收緊移民政策,移民門檻陸續提升。傳統 受移民歡迎的國家如英國、美國、澳洲及加拿大的移 民政策變得更加嚴格。2019年11月21日,美國的 EB-5投資移民計劃亦由最低要求50萬美元(約390萬 港元)的投資額,更改為90萬美元(約704萬港元) 及180萬美元(約1,404萬港元),搭上舊EB-5「尾 班車」的申請人,可省下約一半的投資作其他用途; 英國在2019年3月29日亦改變投資移民條件,投資金 額200萬英鎊(約2,006萬港元)不能投資國債,需要 改為投資金融產品或中小企等,變相收緊移民政策。

    許大衛指出,上述變化正好反映各國移民政策受時 局影響隨時改變,值得留意是每次當地收緊移民政 策,都是希望為當地經濟就業帶來刺激。相對英、 美、澳、加,歐洲地區如葡萄牙、塞浦路斯、希臘等 都屬於新興受移民歡迎的國家。由於移民政策對樓價 有影響,因此在新興的移民國家投資物業,估計升值 的空間比較大。

     

    歐洲成熟國家租金回報約3-4%

    「中原移民顧問」總監崔偉暉則分析在移民政策影 響下,現時歐洲的投資環境大概情況。他說,歐洲已 發展國家的租金回報率,整體而言為3至4%左右。比 較受香港移民投資人士留意的國家是英國,其中倫敦 向來受香港投資者歡迎,其中一項原因是當地的樓價 穩定,不會出現很大的波幅。近20年來,英國的樓價 拾級而上,為移民人士提供了穩定的收入來源。

    另外, 2016 年英國政府展開北部拓展計劃 (Northern Powerhouse),以推動當地經濟發展, 當時點名曼徹斯特(Manchester)成為主要推動 城市之一。曼徹斯特受惠於政府政策的幫助,當地發 展商亦加快推出樓盤,成為比較受香港投資者留意的 地方。

    至於新興移民國家方面,葡萄牙自2012年推出 「黃金簽證」計劃後,至今首都里斯本舊城區住宅 的平均價由3,000港元 / 平方呎升至現在平均價6,000 港元 / 平方呎,升了一倍。而舊城的中心商業區或旅 遊區等,有些地點的平均價甚至達約8,000港元 / 平方 呎至10,000港元 / 平方呎,雖然這類例子不多,但已 反映移民政策與樓價的關係。可以預計,里斯本在沒 有新增土地的供應及移民人數增加下,將會令樓價有增無減。

     

    希臘「搶客」 投資移民 只需220萬港元

    希臘是近期積極吸納投資移民的國家,希臘要求投 資移民的金額25萬歐羅(約220萬港元)正好是葡萄牙投 資移民計劃所要求的一半,又沒有指定申請人士需要 逗留當地的日數等等,政策都較為寬鬆。這種傾向 「搶客戶」的做法,將為希臘樓價帶來提升的動力。

    然而,崔偉暉提醒移民投資者要留意,提及的樓價 升幅都與移民政策息息相關,各國移民政策及投資金 額的要求隨時會改變,因此很難說甚麼時候,怎樣的 情況下是最佳時機。想投資或移民的人士在考慮時 機,要留意的重點是以後還有沒有機會,而不應停留 在現在是否最好時機這一點上。如果對個人來說移民 有其必要,便不需猶豫,必須立刻開始計劃,但是仍 然需要謹慎下決定。

    申請移民的人士各有個人理由,普遍而言,考慮子 女升學前途的人士,都傾向選擇英國、美國、加拿大、澳洲等向來受移民申請人歡迎的國家,而選擇新 興移民國家的申請人,比較傾向作為進可攻,退可守 的退休後備方案。

     

    申請移民 首要清楚目的可行性

    許大衛及崔偉暉都建議考慮申請移民的人士,首先 要考慮移民的目的,目的會大大影響個人決定,想清 楚究竟是真的要移居當地,還是只想拿個海外的身份 備用。如果備用是首要目的,那麽投資也一般是暫時 性的,像葡萄牙一類投資移民政策的國家,可說是值 得考慮的地點;如果說備用得來又想保留真正移居的 選項,則一般都是選擇英語系國家,例如美國、加拿 大、英國、澳洲、紐西蘭等國,還有現時愈來愈多人 留意的愛爾蘭。因為申請人必定要考慮當地生活環境 是否適合自己,如果選擇英語系國家,不用考慮語言溝通問題。

    除目的以外,其次就是考慮可行性,也就是當地政府的移民政策是否適合自己。以英國移民為例,如申 請獲批,申請人要立刻在英國居住,這就要考慮放棄 香港的工作,等同放棄現有的薪金,有時這筆錢可能比移民要花費的錢還多。其實,不論考慮投資或移民,都要因應目的地國家與自身情況作總體考慮。中原移民顧問一向鼓勵有意的申請人應多聽取及比較不 同移民顧問的意見,以便能更客觀地了解各選項的優點及缺點,更重要的是選擇到穩健可靠,適合自己的移民顧問,以免浪費金錢及時間。

    2018年主申請人獲批簽證人數首十個國家
      國家 人數
    1 馬來西亞 3,339
    2 美國 2,637
    3 澳洲 2,421
    4 希臘 1,795
    5 加拿大(魁北克省) 1,460
    6 葡萄牙 1,409
    7 西班牙 1,188
    8 南韓 637
    9 泰國 560
    10 英國 376

     

    香港申請移民人士普遍考慮的五大因素

    1. 申請移民期間,是否需要即時居住及居住年期多長。

    2. 是否英語系的國家

    3. 移民計劃最終能否獲得公民身分

    4. 申請投資移民計劃所需要的投資額

    5. 申請國家的教育水平

     

    業內人語:「商住兩用」 混淆視聽

    有留意內地樓盤的人士,相信都聽過「商住兩用」 這個名詞。亦相信大家會留意到近月有一則新聞,指 有大批港澳人士臨近收樓時,才發現所購買的所謂 「商住兩用」突然變成了「辦公用途」,並到珠海保 稅區某些樓盤進行維權及拒收樓。 筆者僅以此文,就「商住兩用」所出現的問題,與 大家分享有關資訊,廣大讀者可根據自身認知,取其 精華,受用於己身! 簡言之,買入物業前必須先了解清楚物業使用性 質,以免「貨不對辦」。

     

    小心「貨不對辦」

    所謂「商住兩用」,其實是部分銷售人員為促進銷 售而「安造」的一個混淆項目真實性質的名稱,讓人 以為相關樓盤能夠當住宅用,並誘導消費者購買。

    對普通買家來說,「商住兩用」當然是一個誘惑, 因可買入一個多用途物業。也所以,不少銷售人員便 利用這方法去吸引大量中港澳朋友。然而,這種極不 恰當的銷售方式卻頗為吸引買家。一旦買家沒有保持 足夠的警惕,便很容易購入「貨不對辦」的物業。

    所以,買家必須特別注意所購買物業,其合法使用 性質有否經政府規劃批准,必須清楚表明是住宅、辦 公、還是商業等性質。其實,相關性質可以在「商品 房預售許可證」或「建設工程規劃許可證」上,都可 以了解到相關物業的用途及性質。

     

    官宣「保稅區商品房」事宜

    此外,就文首所提及的珠海保稅區事件,官方其實 亦有正式宣佈,大家可以參閱:「珠海保稅區(珠澳跨境工業區珠海園區)商品房交易若干事項提醒」。 

    現擇其重點簡錄如下:

    一) 保稅區除安保人員外,其他人員不得在保稅區內 居住。

    二) 確認「五證」是否齊全並進行公示,即《建設用 地規劃許可證》、《國有土地使用權證》或《不 動產權證書》、《建設工程規劃許可證》、《建 築工程施工許可證》及《商品房預售許可證》;特別要注意預購的房屋應該在預售許可範圍內。

    三) 確認預售資金監管賬戶有否公示,因預售商品 房的全部購房款都必須直接存入《商品房預售許可證》上指定的監管賬戶。

    四) 仔細審讀認購協議、買賣合同條款。

    五) 購房人要特別注意擬購買房屋經規劃批準的合法 使用功能,確認項目經規劃批準的住宅、辦公、 商業等功能,警惕某些項目以「SOHO」、「商 住兩用」等形式混淆規劃功能、誘導簽署相關 協議。

     

    「商品房」不等同住宅

    筆者曾遇過好些准買家查詢時,都誤以為「商品房」這個詞就是代表住宅,但其實「商品房」 只是官方出檔時的一個統稱,所屬的項目也是有劃分其使用 性質的。

    筆者誠摯的希望,廣大買家在選項目投資的時候, 務必擦亮雙眼,充分應用身邊觸手可及的資源,積極 應用眼望可及、真正熟悉大灣區房地產市場的專業人士進行對樓盤的詳解和風險收益評估,以進行安全又 穩定的投資項目。

    切記,莫要貪便宜!

     

    正順好房(香港)總行首席顧問

    李海文(Dooby Sir)