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  • 大灣區房價首三季趨升 珠海東莞有「睇頭」

    文章日期:2019年11月1日

    大灣區各城因城施策,其中深圳、廣州政 策執行最為嚴厲,雖然各城基調都是「維 穩」,但在房價的表現方面仍各有不同。按 中原大灣區指數的數據顯示,可見在首三季,除中山外,其他各區的樓價都是上升,分別只在於幅度,其中以珠海及東莞的幅度最大,達雙位數字。

    不少業內人士都認為,第四季的樓價將會維持平穩,至於成交方面,即使個別城市的個別樓盤,或會有促銷等推廣活動推出,但在觀望情緒的氣氛下,相信亦會持平或略為減少。

    今年首三季,內地九城成交情況上半年低開高走再轉低。而第三季平穩發展的態勢,與全國市場趨勢基本一致。特別在中央堅定「房住不炒」、「穩房價、穩地價、穩預期」,不許樓市過熱或過冷的政策下,地方雖有一城一策自主權,但必須與中央調控政策的連續性和穩定性基調保持一致。所以市場整體趨於平 穩。

    對照數據,九城成交均價普遍上漲,只有中山略有 下降。因應粵港澳大灣區的遠景規劃,灣區交通、經濟、產業速發展,以至高素質人才的進入,預料這些 將會為灣區九城房地產市場提供正面的需求,前景長線看好。

    另外,正如中原地產研究部曾指出,因應城際間的 融合日漸加深,購房需求將多向流動,即核心城市的購房需求將向周邊城市外溢。

    中山:整體平穩 料第四季成交有增長

    中山今年首三季度的發展相差不多,沒有大起大 落,銷售速度放緩。原因可能與過去兩年,中山的升 幅比較多有關,因此踏入今年後銷售開始放緩。全國 工商聯房地產商會香港及國際分會政府及研究委員會 及大灣區委員會主席余錦雄指出,近期中山市政府推 出措施,從5月1日起實施樓市新政,放寬港澳人士 的購房資格限制,吸引港澳人士落戶。與此同時亦容 許發展商提出具競爭力的價格,協助樓市持續發展。 另外,市場預期2023年深中通道啟用,為中山的樓 市創造了關注點,綜合各項條件,估計第四季的銷售 情況繼續緩慢增長。他並提醒有意置業人士,中山各 區樓價出現下行跡象,務須留心。

    根據安居客中山房價行情顯示,中山10月新房均 價為13, 947元/平方米,在被喻為高尚住宅區的南 區,10月二手房均價12,597元 / 平方米,而距離拱北 略遠的坦洲,10月二手房均價 13,214 元 / 平方米。

    肇慶:供求平衡 料新區均價將創新高

    肇慶目前是灣區內地九城中的唯一無限購、限貸及限 簽政策的城市,後發潛力十足。港中置業(香港)地產 有限公司項目銷售總監陳生指,在正面因素如香港來往肇慶的高鐵通車,香港特首曾親自視察香港城的規劃, 以及陸續有新項目動工以至簽約等的推動下,再加上承 接灣區軌道交通等利好元素,城市價值將持續推高。

    他表示,自年初迄今,肇慶舊城區部分樓價升幅已 達8-10%,而新區更有16-20%的升幅,他認為, 第四季的勢頭將會持續,尤其是新區,不排除還有 4-5%的升幅。

    目前肇慶的舊城區如端州(七星岩所在地 )等,每平 方米的均價約11,500元。而肇慶高新區的每平方米 的均價約在8,800-9,200元之間,部分景觀向佳者, 更早已超過每平方米9,000元。

    事實上,根據肇慶的規劃,未來商住地大部分將集 中在肇慶新區,可見潛力之佳。

    江門:房價趨穩 波動不大

    江門的樓市起步相較其他灣區為遲,廣東中原地產 代理有限公司事業八部營銷總監鍾凌霄指,自約三年 前當區曾出現「井噴」升幅後,目前的樓價都處於一個平穩的基礎,今年中心兩區(江海區及蓬江區)的均價都在每平方米10,900元左右,他預計第四季的情況將會維持,波動相信只會在每平方米200-300元之間。

    按資料顯示,新盤市場整體成交平淡,兩極分化明顯。以上半年計,部分開盤或加推樓盤曾出現銷售平緩,甚至遇「冷」,但也有不少高性價比樓盤熱銷, 甚至一房難求,兩極分化愈發明顯。展望第四季,由 於受近期經濟環境不確定性影響,部分客戶入市趨謹慎。

    據中原地產的觀察,目前江門樓市行銷熱度不減, 城區多個項目仍迫不及待推貨入市。下半年江門中心 城區市場共有9個純新盤即將推售,而濱江新區成為蓬江區貨量的主要供應地,多數是高地價項目。

     

    珠海:調控鬆熱度升 樓價料溫和上揚

    因應粵港澳大灣區的規劃利好,加上港珠澳大橋等 交通基建的陸續開通,珠海可以說是大灣區首三季的焦點所在。美聯物業代理(深圳)有限公司營運總監(中國部)王書權指,今年最多香港人查詢的大灣區 城市,便是珠海,樓市的正面消息亦不斷浮現,日前 有關澳門將在橫琴擴大版圖的消息,便足以令人憧憬 未來樓價將有進一步的上升。

    按已公布消息,繼澳門大學橫琴校區撥歸澳門特區管轄後,全國人大常委會通過,即將啟用的橫琴邊境口岸澳方口岸和延伸區,由啟用日開始,亦歸澳門司法管轄直至2049年12月19日,即與澳門回歸50年同 期,期滿經全國人大常委會決定,還可以續期。

    王書權表示,雖然珠海的熱度有所增加,成交亦向 好,但發展商的新盤開價,仍然相對克制,預計第四 季住宅樓市總體將維持穩定狀態,雖然傳統第四季是 發展商衝業績促銷的時間,但相信有個別質佳的樓 盤,仍有溫和的升幅。

    目前珠海大概可分新區和舊城區兩大板塊,他提醒 投資者,如目標是樓價升幅的話,可以考慮建設正如 火如荼的新區,因相對舊城區,價格低水,上升的空 間一定要較大,但由於供應多,收租回報只有約2 厘,且出租率要視乎當區的人流和發展。至於較保守 者,則可以考慮舊城區,因為收租回報可達3厘,且 出租率較高。整體而言,他認為珠海樓市將持續向好 發展,值得考慮。

     

    佛山:整體上升 展望平穩向好

    余錦雄指,佛山首兩季度無論成交量及成交價都有 上升,相信是受益於「廣佛同城」及「粵港澳大灣 區」概念,外地與本地的人士爭相買房,公寓熱度日 益高漲,甚至部分偏遠的非限購區房價也被帶動上 漲。自3月以來,佛山均價已經由15,031元/平方米上 漲至15,586元/平方米。(貨幣單位﹕人民幣,下同。) 另外,由於住房和城鄉建設部在5月對佛山市發出 樓價預警提示,佛山樓市4至7月的新房成交量,呈 現四連跌。

    據佛山市房產資訊網數據顯示,2019年9月2日, 佛山全市一手住宅網簽量僅9 1 套, 環比下滑 67.7%,五區方面,成交量均在20套徘徊,其中以 南海區成交量最高有29套,禪城區和高明區則分別 以12套和10套排行最後。雖然第三季受各種因素影 響,增長速度放緩。佛山新建的住宅商品房供應量比 中山多,但是比惠州少,未來綜合情況預計,佛山市 的樓房走勢會平穩向上發展。

     

    東莞:調整中分化 第四季觀望氣氛濃厚

    東莞中原戰略研究中心總經理車德銳指出,與 2018年相比,今年東莞樓市多了粵港澳大灣區規劃 落地、濱海灣新區規劃出台、交通持續升級等一系列 利好刺激,整體市場交投活躍度有所提高,而前幾年 土地供應銳減影響到2018年至今東莞商品房供應大 幅萎縮,導致2019年前三季度多月市場出現供不應 求,推動房價上漲,抑制成交放量,前三季度住宅成 交量同比上升約9%。同時,中美貿易戰反反復復、 經濟下行、美元破7大幅升值等多重因素影響也令到 東莞樓市不斷調整,造成3月樓市出現「小陽春」, 4至5月明顯降溫,8至9月則出現降價特價促銷潮。

    車德銳強調,在今天這個調控時代,在房住不炒的 指導政策下,2019年東莞樓市在調整中持續分化, 回歸自住、價值和回歸基本面,市場分化加劇,包括 區域、房價和房企都在調整分化,前三季度品牌項目 和中低價項目跑贏市場,中心城區和濱海片區樓市熱 度相對較高,區域房價價差不斷拉大,城區、虎門和 鳳崗房價高位堅挺。

    對於展望第四季度東莞樓市發展,車德銳認為,今年市場整體環境略好於去年,許多開發商推貨已經前置,預計第四季度市場供應會明顯放緩,成交或回 落。隨着年底逐漸拉近,經濟、股市、美元、貿易戰 等不穩定性持續,客戶房價預期降低,觀望氣氛愈來 愈濃厚,年末人氣愈來愈冷,房企資金回籠壓力加 大,預計房企項目促銷不斷,以價換量。西部板塊由 於集中濱海灣新區規劃落地、粵港澳大灣區規劃落 地、虎門二橋和番莞高速一期開通、穗深城軌年內即 將開通等利好較多,預計西部片區成交熱度或有所升 溫;但城區依然嚴重供不應求。

     

    惠州:成交首三季微跌 第四季焦點臨深片區

    惠州樓市相對中山及佛山是比較弱勢,首三季銷售 數字輕微下跌。原因可能與惠州樓房的供應多,市場 未及消化有關。現時惠州有不少大型的樓盤,例如碧桂園十里銀灘、惠州中信新城等,供應量充足,在調 控措施下,樓價未有出現很大的波動。

    踏入9月中下旬,據惠州中原統計數據顯示,9月 份全市住宅累計成交13,989套,環比上漲25%,成 交面積143.98萬平方米,環比上揚24.83%,成交均 價11,517元 / 平方米,環比上漲3.01%。而9月成交量上揚,估計是受惠於國慶節前一周開始,到訪人數漸 漸提高有關。

    余錦雄預測,未來惠州樓市的變化,要視乎惠州市 的發展前景,尤其臨深片區的影響甚為重要,因為這 區域受惠於深圳樓市外溢的購買力。因深圳樓房供不 應求,樓價相對高,所以在深圳就業人士會考慮在惠 陽置業,形成需求市場。

     

    三鐵匯聚 投資之選

     

    吉隆坡市中心BBCC 入場只需199萬

    由馬來西亞城市發展局(UDA)、上市發展商Eco World 及公積金局(EPF) 打造的Bukit Bintang City Centre(BBCC),座落於吉隆坡市中心黄金三角地段,屬於三線匯聚地鐵上蓋的大型綜合物業,集日本三井集團高級商場、SONY旗下演唱場館、甲級寫字樓、五星級酒店及豪華住宅於一身。此外,BBCC毗鄰時代廣場Berjaya Times Square、TRX金融區、未來地標PNB118,乃區內罕有的高級物業。

    該個物業代理CK創紀環球,特於本周五及日舉行投資講座及展銷會,並由資深投資者CK Global 執行董事Joan Lee(馬來西亞第三代華人)講解當解的投資情況和相關的事宜,並詳細分析馬來西亞樓市及物業投資入門詳細情況,以及講解為何「200萬上車盤」是港人首選。

    屆時展銷會將推出的單位包括一房單位(實呎555)連車位,售價港幣190萬元起,另設兩房及大單位供選擇。