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  • 惠州住房供應足 樓價料穩中求進

    文章日期:2019年10月18日

    惠州市與深圳、東莞的房地產不同之處,是本身供貨量充足,根據資料,2016年後庫存消化週期約保持在8個月,今年銷量略減之下,庫存消化週期約11至12個月,相對初期庫存 消化週期20多個月的情況,即使調控力度減弱,樓價仍然不會急升。然而充足供貨期始終會完結,如果現時手頭資金充足,可以作超過8年以上的投資,可以考慮低價置業,等待供貨期完結後價格增長。

    在惠州置業的港澳買家佔比不高, 全市約2至3%,而宣傳力度大的樓盤可能達10%。港人置業理由不離血緣及工作關係,選擇地點分散。惠州市港中原地產代理有限公司董事總經理(惠州)鍾志斌表示,現時港人置業者以自用為主,投資方面有待開發,港人仍未意識惠州有很多投資的利好因素。例如樓價比較低,交通網絡逐步完善,乘高鐵從惠州南站到香港只需約68分鐘行程,加上惠州北站將於2021年啟用,增加了生活便利;港人憑內地銀行戶口半年流水賬可借賃等。

    鍾志斌指,惠州南站周邊有很多值得留意的樓盤可考慮作長線投資,而政府規劃亦是利好投資的條件,位處市中心區域的惠州北站一帶及鄰近地方,已經齊備醫院、學校、購物商場等設施,同樣值得考慮。他又以4年前的金山湖片區為投資例子,當時該區每年推出逾百萬平方米的樓面,約售6,000元/平方米(單位﹕人民幣,下同。),現時二手價達20,000元/平方米。可以說即使片區內供貨量足,經過數年消化,價格仍有上升空間,視乎投資者計劃的投資年期。

     

    焦點:北站新城區

    惠州市區相對臨深區域,新房供應量少,所以不成為熱賣地點。然而鍾志斌指出,近期較受業界注意的是2021年開通的贛深高鐵,將途經惠州及規劃了惠州北站,南下連接東莞及深圳;另外,橫向還有廣州到梅州的高鐵,經河原的龍川站轉到惠州北站,因此惠州北站的建立,有助惠州融入深圳及廣州的交通網絡,促進人流物流,是直接帶動惠州市區樓市的設施。

    不論發展商及買家都關注北站新城區的動向,過去主要吸引居住惠州市區的買家,現時更吸引廣州、深圳及贛深高鐵沿線地點的外省戶籍的買家。而這區域拍賣地價已經成為全市最高地區,地價樓面超過6,000元/平方米。

    目前,保利地產、領地集團、星河地產集團、龍光地產、中州集團等都佈署了樓盤及銳意建造中、高檔次的小區,由於受限價政策所限,現時樓房售價約11,000/平方米。鍾志斌認為這區的發展潛力巨大,有機會成為惠州長期發展及新增長的區域,估計十年後,北站城區的面貌將有很大的改變。

     

    減限價 : 市場活化

    此外,日前惠州市實施了三年的限價政策日期屆滿,業界關注這項政策的更新。鍾志斌認為,政府不會完全取消限價政策,因為各項政策最大目的是維持穩定的樓市。相對過去,現時定價限制有少許浮動的空間,按不同地區的備案價允許有差異,相差可以數百元至千元/平方米。以今年9月的成交平均價為例,同比升約5%。這種差異化有助活化市場,例如一些位處地段良好,配備齊全的樓盤,定價可以比素質略差的樓盤高,買家按個人意願及能力作選擇,同時鼓勵發展商努力推出素質高的產品。

    鍾志斌更預測今年最後季度惠州樓市走勢,從大環境層面,中美關係及國內經濟環境短期內沒有變化,雖然資金面略為緊縮,但不會引起很大波幅。從市場層面,本身受供求影響,今年最後季度仍有5至6百萬平方米樓面推出,在供應量充足的情況下,下半年樓房價格不會急升,將延續前三季度的平穩發展。

     

    全國樓市過「小年」難急升

    據中原地產9月資料,惠州市的成交樓面達140萬平方米,約成交11,000套房,對比去年同期售出9,600套房略有增長。而8月售出套數相若,樓市整體大致平穩發展。按2019年前三季度共售出85,000套房,與去年同期出售超過100,000套房比較,則減少約兩成。

    鍾志斌表示,業界對「金九銀十」的概念不像過往一般強烈,而是理性地推出適當的銷售方式。箇中原因,惠州與其他大灣區城市一樣,以售賣新房主導市場,而新房的受關注度及熱賣度則受發展商推貨的力度影響,發展商推貨的策略及政府批出預售、銷售措施等都影響整個市場的變化。業界比較關注全年變化,雖然本年首三季銷量略為少,但每月有穩定的成交量,接近9,000至10,000萬套房,市場氛圍平穩又保持一定活躍度。

    今年市場大環境有較多因素影響,有好有壞,好的方面例如大灣區的融合是長遠利好的因素;惠州與深圳相鄰,受惠於深圳置業需求外溢而首選惠州,市場因而得到支撐,加上兩地互動協調增加,都有利惠州樓市保持穩定發展。不利因素主要來自中美關係及內地市場經濟放緩;此外影響較大的是資金面的收縮,所以2019年全國樓市是一個「小年」而不是「旺年」,全國難以再看到銷售急升的情況。

    雖然惠州同樣受不利因素影響,但是平穩發展之中保持了銷量,全年銷售達10多萬套房,已經屬於有一定規模及活力的市場。如果按惠州市各區/縣的銷售量,仍然以臨深區域,包括惠陽區、大亞灣區的銷量最高。9月成交量約4,700套房,佔全市銷售量40%。原因是兩區接近深圳,而深圳供應量少而售價高,置業人士轉到臨深區域,估計區內80%置業人士來自深圳,加上區內愈來愈多交通與深圳連接,將成為熱賣地點。

     

    澳門與橫琴的互補

    大灣區規劃目標之一是完善城市群和城鎮發展體系,重點是優化提升中心城市包括以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區域發展的核心引擎,繼續發揮比較優勢做優做強,增強對周邊區域發展的輻射帶動作用。

    由於澳門面積細小,所以鄰近的橫琴,就被規劃為與澳門共同發展。目標是充分發揮橫琴的區位、環境和政策優勢,吸引港澳和國際高端人才和服務資源,重點發展商務服務、休閒旅遊、科教研發和高新技術等產業。

     

    提供土地支援養生養老

    橫琴作為澳門的擴展部份,與「宜居」最有關係的,是考慮提供土地作為養生、養老、保健、居住及休閒之用。當澳門居民逐漸年長的時候,相信不太適合留在澳門退休,如果有橫琴作為支援,是最適合不過。

    除了上述元素外,依照大灣區的規劃綱領,在全力協調橫琴與澳門的共同發展方面,還有以下四點可供參考。

     

    1. 推動橫琴與澳門

    達致不同文化的融合、共存共榮

    澳門是一個以華人為主的華洋雜居的社會,自開埠以來,歷史上數次的人口大變都是與移民有關,當地人口遷入及遷出是改變澳門人口的主要因素,而百多年的發展史是一個文化融合很好的例子。推動橫琴像澳門一樣,擁有多元文化,是推動橫琴商務發展及與國際接軌的一個重要策略。

    2. 海洋文化、海洋經濟

    澳門是一個海邊城市,同時亦是數百年來的國際商港,以橫琴土地作為海洋資源的集散中心(貿易交易中心);創造一個擁有創新海洋文化的可持續海洋經濟。

    3. 與葡語及非英語國家建立商貿關係

    與非英語系國家做生意,包括德國、法國、意大利、葡萄牙、巴西、西班牙及中南美國家。這些國家有龐大的人口是說葡語的,澳門的葡語人士正好可以發揮。如果橫琴能夠有適當的政策支持,並且提供優惠的各類商業設施,相信可與葡語及非英語國家發展良好的商貿關係。

    4.重視基礎、從教育做起

    人才從來最為重要,橫琴應重視人才,設立各類科技及教育機構,使商業發展能夠從教育及科研做起。

    全國工商聯房地產商會香港及國際分會

    政府及研究委員會及大灣區委員會主席

    余錦雄

     

    中原大灣區指數 深佛莞江創新高

    9 月份中原大灣區指數報115.23,按月跌0.91%,是指數連續4個月創新高後,首度回落。12個指數中,9月份共7項指數錄得升幅,幅度由0.05%至2.53%,5個指數錄得跌幅,跌幅介乎0.45%至2.49%。

    於錄得升幅的指數中,中原大灣區深圳指數、中原大灣區佛山指數、中原大灣區東莞指數及中原大灣區江門指數,這4項指數同創歷史新高。至於香港方面,因應中美貿易戰及社會事件雙重夾擊,二手成交減少,令二手樓價錄得顯著回落,9月份中原大灣區香港指數報120.13,較上月下跌2.49%,屬12個指數當中跌幅最大的城市,同時創今年1月以來最大跌幅。

    受香港指數拖累下,中原大灣區指數亦結束連續4個月創新高之紀錄。大灣區內地城市整體樓價漲多跌少,其中深圳受先行示範區政策利好影響,指數創出歷史新高108.07。