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  • 【馬來西亞買樓】投資吉隆坡物業 首選黃金金三角

    文章日期:2019年10月25日

    最近不少人討論「馬來西亞買樓」,事實上,馬來西亞的樓盤已成為東南亞地區中最受港人關注的地區,當中尤以吉隆坡物業為甚。CK創紀環球置業有限公司營運董事李倧嫻更指出,如以投資元素計,吉隆坡的「黃金金三角」更是兵家必爭之地,原因無他,地段好,升值潛力大,還有抗跌力高。

    6月吉隆坡樓價升2.4%

    自去年馬來西亞政權平穩轉移,馬哈蒂爾出任總統後,當地貪污問題大幅減少,營商環境改善,政府更積極招商引資發展經濟,希望成為外資打入東盟十國市場的窗口,前景頗被看好。李倧嫻在馬來西亞生活多年,她強調,今日的大馬與十多年前已有大大的不同,各方面都向正面發展,同時帶動了於馬來西亞買樓需求。她並笑稱,目前「吉隆坡正在複製或學習新加坡」的說法,其實是好事呢。

    根據馬來西亞財政部旗下國家房產資料中心於4月30日發表的報告,大馬去年共有19.74萬宗住宅交易,按年上升1.4%,相關總值達687.5億馬幣(即約1287億港元),按年升0.4%;可見期內樓價繼續穩定增長,而The Malaysian HousePrice Index在去年底,亦升至193.3 點, 較2017底上升3.1 點或1.6%。再根據第一太平戴維斯的《World Cities Prime Residential Index》報告的公布,截至今年6月底,吉隆坡市中心住宅樓價較去年底上升2.4%,該報告並認為,吉隆坡期內樓價表現突出,原因是其在全球城市處於偏低水平,吸引國際資金流入所致。

    李倧嫻進一步解釋,馬來西亞的3千2百萬人口,有8百萬是在吉隆坡生活。作為大馬首都,自為優質人口集中地,同時,在法治、醫療及教育等方面均與國際接軌,加上一帶一路的帶動,實有望成為各方投資東盟十國的門戶,增長潛力優厚。同時,政府方面亦致力改善營商環境,並大大提高透明度;施政方面亦見效,例如交通問題,市內有一處塞車很嚴重,但新的交通部長上台後,平日一小時的塞車時間,已改善為15分鐘,更在持續改善中。所以她認為,吉隆坡實為港人投資甚至透過「馬來西亞第二家園計劃(MM2H)」移居當地的好選擇。

    按資料所見,馬來西亞今年首季GDP按年增長4.5%,國民人均收入達43,086馬幣(約10,285 美元)。而吉隆坡住宅樓價自2009年1月上升1.3倍,與本港期內樓價勁升2.3 倍比較,升幅相對溫和,但這也顯示尚有上升空間。

    核心地段投資前景佳

    若說吉隆坡的核心重點投資區域,肯定是俗稱的金三角,也就是李倧嫻所指的「黃金金三角」,即由「雙子星塔」、「吉隆坡高塔」及「Pavilion」所組成的地區。

    區內除吉隆坡城市中心KLCC外,亦是很多外國領事館及大型跨國企業所在地,形成國際化社區,促使住屋租賃需求龐大,租客亦相對優質,一般物業每年回報率約為4%至5%,有利中長線收租以賺取回報。所以從投資角度出發,馬來西亞買樓亦是一個不錯的選擇。

    李倧嫻說,現時該區正高速發展,不少工程正如火如荼進行中,包括全新商業區及全新地下鐵路規劃,可望在未來陸續落成啟用。加上土地供應有限,預計土地價格會有上升的空間,相信未來樓價亦可穩步增長。

    各人需求不同 投資應度身訂造

    對於投資吉隆坡的房地產,李倧嫻認為每個人的情況都有所不同,要求也不會一致,無論是以投資為目的,還是以退休為目的,又或者兩者俱備,每個投資者的個人財務以及家庭要求亦會有所不同,必須「先求知,後投資」,切勿因一時衝動而作出任何投資行為。

    也因此,她強調實地視察的重要,並提醒大家在投資方案的選擇上,務須考慮有口碑和具實力的發展商為宜。

    據知CK創紀環球特設有專業團隊,現時為有意在馬來西亞投資的人士,提供有多元化的服務,諸如個人分析、協助辦理第二家園計劃、投資收益等等。

    個案探討

    個案人物

    人物:陳先生

    年齡:55歲

    職業:文職,任職中型出入口公司,按公司規定,六十歲將退休。

    收入:月薪2萬港元 家庭:獨身,父母雙亡。 健康:正常,有驗身,沒有慢性病。

    居所:居者有其屋,每月供款6千,尚有五年供完,目前價值5.5百萬元(綠表)。

    日常支出:必須開支包括供樓及醫療保險等約8千元,另交通膳食等約6千元,餘下6千元用作不定期支出或旅行,目前每月一般沒有儲蓄,但也不會動用現有資產。

    資產:

    1. 香港股票時值約130萬港元,人民幣現金30萬元。

    2. 可動用現金約30萬港元。

    3. 保險中儲蓄成份的現金價值約30萬元。

    4. 強積金滾存約50萬元。

    未來計劃:

    1. 現有資產需否考慮其他方式?曾聯絡屋苑內代理,表示現時樓價受近來的社會環境變化影響 ,但應可以不少於500萬元出售。(由於是居者其屋,不可以加按,亦不考慮補地價。)

    2. 預料5年後,身體狀況可以繼續工作,但收入將減少。

    3. 曾考慮「逆按揭」以解決在香港退休的問題。

    4. 現積極考慮其他退休選擇,如5年後選擇馬來西亞,按目前的資產,有可能嗎?應如何計算退休後的生活及開支?應該如何準備?

    專家回應:

    陳先生尚有5年才退休,如果想採取馬來西亞的第二家園計劃於馬來西亞退休,當然是一個可行的計劃,只是可以不用即時申請,反而要考慮的,是否應在可見的未來五年、尚有賺錢能力的時候,看看應如何增加自己的財富。

    由於每個人的需求,都有所不同,按目前陳先生的資產分布,如以5年後在馬來西亞退休為目標的話,建議如下:

    •沒有特別事件的話,按陳先生的每月收支,應可定性每個月儲蓄2千元,如此一來,每年可增加2萬4千港元的現金,5年後退休時可增加12萬的現金。

    •由於未來陳先生仍打算在港工作,住所套現不急在一時,但如果有預定售價,而市場又有承接的話,其實可以套現以作其他投資,因為居屋即使供完,按目前的法例,未補地價的話,仍不可出租。若陳先生售出寓所,未離香港時,大可租樓,按其月薪,足以應付。

    •以投資為前提,在吉隆坡找尋一個有投資潛力,售價約二百萬港元的單位並出租。只要陳先生將130萬股票兌現,將30萬人民幣兌換成港幣,再加上可動用的現金30萬,將手持約200萬現金,足夠在馬來西亞置業。

    •保險中儲蓄成份的現金價值30萬元部分不需動用,因保險公司所給給予的利息一般都較高;可待到期才決定如何處理。同理,香港的強積金要年屆65才可取用,或者離港才能領取,加上強積金都是投資在股票市場,不用改動。

    由於陳先生所提供的資料只是陳述了大概情況,特別是其個人需要有待進一步了解,需進一步溝通和了解陳先生的個人需要及未來於馬來西亞的生活願望,才可以予陳先生更多的資訊。

    吉隆坡市中心推介

    柏威年•白沙羅嶺 地段完勝 升值潛力可期

    這個樓盤的所在地是馬來西亞最負盛名的精華地段,發展商並將豪華住宅、高端共用辦公空間、社區型百貨商場集中在一起。

    在這裏,你可以直接通往柏威年社區的零售商場,體驗一站式的生活所需,包括輕鬆地購物享樂。

    由於樓盤直接連接柏威年白沙羅嶺站,交通相當便利,而距離宏利大廈站,亦只不過400米。此外,這裏亦是通往吉隆坡國際機場Ekspres線的門戶,可直達中央商務區(CBD)及即將完成的敦拉薩國際貿易中心。所以升值潛力可期。

    項目:Pavilion Damansara Heights

    •Windsor Suites (R1)

    開發商:Impian Ekspresi Sdn Bhd (JV between Pavilion Group and CPPIB)

    地點:Jalan Damanlela, Damansara Heights. Kuala Lumpur, Malaysia

    土地使用年限:永久產權

    預估竣工日期:2022年第四季度

    項目佔地面積:16英畝

    建築資料:綜合發展項目:

    •3棟豪華住宅Windsor套房(568戶) 其餘兩棟已售出 (746戶)

    •9棟企業大廈

    •1,170,000 平方尺的Pavilion國際頂級商場

    總單位:568戶

    服務費:RM0.67每平方尺 (包括維修基金)

    停車位:

    • 1房, 1+1戶型, 2房 - 1個停車位
    • 2+1戶型以上 - 2個停車場位

    房型面積:

    •1房, 1+1戶型:614 – 826 平方尺

    •2房:988 平方尺2+1戶型:1,466 – 1,517 平方尺

    •3+1戶型:1,576 – 1,831 平方尺

    保安系統:24小時保安服務

    設施:

    •57層:空中設施

    •55層:閣樓套房

    •6 - 53A層:標準套房

    •3A層:園林設施

    •Pavilion國際頂級商場 (5層)

    •地下室停車場 (從B5-B8)

    •500米美食大道

    雅詩閣星之宿Star Residences

    交通完善 奢華生活新定義

    這個高級發展項目,毗鄰 KLCC,位於吉隆坡核心地區,只要步行約 3-5分鐘便可到達這個地標所在。在這裏,不但有着眾多的奢侈品商店;而商務區更彙 集了眾多銀行,辦公樓,商場。由項目步行約100米,已是KLCC地鐵站。

    由於項目座落吉隆坡市中心,住戶們可享有絢麗的城市景色,同時,雅詩閣可以為海外買家提供全託管或穩定租金回報;而豐富多元的會所設施,可讓住戶 尊享高品質生活。

    項目地址:Jalan Mayang, 50450 Kuala Lumpur,Federal Territory of Kuala Lumpur, Malaysia

    物業類別:豪華公寓、酒店

    產權年限:永久產權

    單位面積:63-272平方米

    開發商: UM Land and Symphony Life