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  • 佛山樓價料高位徘徊 長線投資可出租

    文章日期:2019年10月25日

    在廣東省,佛山實體經濟實力很強,據廣東統計資訊網公佈《2018年1-4季度各市地區生產總值》,2018年佛山全年GDP達9,935.8845億元,全省排名第三,增速6.3%,遠遠拋離東莞、中山、江門、肇慶等市。

    資深投資者鍾學良(Anthony)表示,由於實體經濟實力強,區內創造了不少工種,很多外省人在佛山就業,租賃市場有一定承接力。因此,香港買家可以考慮買公寓出租作為投資方式之一,然而必須留意住宅的二手市場較公寓二手市場活躍,所以長期持有物業出租是可以考慮的,但如以短期持有為目標,則不是好選擇。

    佛山市分為五大區,其中禪城是傳統的市中心,亦是市政府辦公廳的所在地,最中心位置有著名景點「祖廟」及多個大型商場,人流暢旺,數月前的樓面均價約20,000餘元/平方米(人民幣,下同);而位於桂城的千燈湖是金融高新區,像新開發的CBD一樣,各處有新型商業大廈及集中各方面資源,加上接近禪城,現時樓價已逾30,000元/平方米,是佛山樓價最高的地區,均價接近珠海的香州、前山等地;而南海及順德約15,000元/平方米,距禪城較遠的三水及高明約11,000元/平方米,視乎交通位置及配套設備,有機會少於10,000元/平方米。

    鍾學良認為,即使佛山樓價有所增長,但是上調空間不多,尤其是逾30,000元/平方米的千燈湖區,難有上升空間,如果上升到40,000元至50,000元/平方米,買家會考慮更接近香港,如珠海的拱北或廣州市內二線位置的樓盤等。此外,雖然10,000元至20,000元平方米之間的樓房,相對價格上調的空間較多。然而,人流暢旺與否直接影響樓價的升幅,所以三水、高明等地欠缺支持樓市上升的助力。

     

    全市11區限購

    佛山不是全市執行限購,限購集中在11個區城,例如禪城、桂城、大良北滘、大良、陳村等旺區。對於香港買家來說,可以選擇限購區或非限購區置業。如果香港人想在限購區域買住宅,按現行的政策需要有一年社保,沒擁有房產人士限購一套住宅。而在限購區的公寓則沒有購買限制的,即香港人可以不買住宅而買多於一套的公寓。

    鍾學良一再強調,佛山的公寓二手市場買賣不活躍,而不限購的地方如三水、高明;大良不限購區如容桂、勒流、倫教等,無論人流、市容、交通配套等生活便利程度都不能與限購區相比。部分在不限購區內相對地點較好地點的樓盤,都需要約13,000元至15,000元平方米,價格不算超值,買家要理性考慮。如果按個人意願又接受目前的樓價,建議選擇距市中心車程半小時內的地點,增加居住的舒適度。

    鍾學良補充,由於公寓樓價總額較住宅低,交通較好的公寓約只需70萬至80萬元可以買到,每月可收租金約2,000元至3,000元,回報率較出租住宅為高,而佛山本身經濟實力足,保留著上一代傳統的建材產業,加上現時高新產業的助力,租賃及樓房內需情況理想,市場接貨能力相對推廣成為退休地點的中山、肇慶等市更加好,從這點來說,對投資有較大的保障。

     

    今年首季樓價開始上升

    其實佛山樓價上升的勢頭從今年第一季度已經變得明顯,根據安居客統計的數據,進入3月份,佛山房價開始持續上漲,已經由15,031元/平方米上漲至5月份的15,586元/平方米,漲幅3.69%,比1月份的低點14,805元/平方米更是上漲了近800元;另外,據佛山中原策略研究中心統計,佛山5月商品住宅成交均價同比上漲30%,環比上行3%,走勢仍在上行通道。

    雖然對投資者是好兆頭,但是不可以忽視維持樓價穩定的國家政策。住房和城鄉建設部在5月18日對佛山市發出樓價預警提示。鍾學良指,發出預警提示意味國家已經開始關注佛山樓價上漲情況,雖然未到過熱,但是當局有必要考慮推動「降溫」措施。

    他透露,他在2016年於無鍚置業投資時,便曾遇到類似情況,當時置業後一年,無鍚樓價急升,國家發出樓價預警提示,中央政府隨即推出限貸政策,原本非當地戶籍人士可以貸款70%,改為不借貸,已落訂金而未完成貸款手續者則改為上限賃款50%,打亂了投資計劃。市政府同時配合,減慢網上備案發給供查詢用的網上編號(網簽)的速度,減少每月的成交數量,結果過往3個月內完成的交易期,延長為一年。

     

    小心樓價預警提示

    鍾學良認為,既然中央已經對佛山發出樓價預警提示,有意置業的香港買家不妨謀定而後動,看市政府推出怎樣的調控措施,再決定投資方向。除了要留意內地房產政策外,由於在佛山置業的客源主要來自廣州,因此,香港買家如果想比較價格,以衡量是否相宜,不能用香港的樓價對比內地的樓價後下判斷是否超值,因為香港的樓價本身與內地的樓價有距離,所以應該用廣州樓價比較,如果計劃購買的物業樓價接近廣州的樓價,反映樓價上升的機會較低,相反則有較大增長的空間。

    綜合各方面條件,他預計佛山樓價將處於高位徘徊,樓市會平穩發展,由於中央已經對佛山發出樓價預警提示,今後樓價是突破或調整,仍是未知之數,即使上升,相信亦不會有很大升幅。

     

    搞清楚真正的「發展」

    相信大部分香港買家都不會很熟識內地情況,而銷售代理通常會標榜樓盤配套的發展。鍾學良提醒大家,必須了解銷售代理所提及的發展,是國家規劃、市政府規劃還是發展商規劃的,以判斷兌現的機會 率。而多向有經驗的人士取經或向內地親友查詢,都有助掌握市場實況。

    此外,置業前亦要考慮置業地點的二手市場活躍程度,內需承接力是否足夠等。因為如果依靠旅遊、外地人口為主的地點,一般難以轉手,站在投資的角度要避開這類地區;內地很多積極置業人士,條件好的樓盤通常開售後很快售罄,假如有個人認為理想的樓盤,可考慮到內地銷售廳直接購買。

     

    大中城市新建住宅價微升

    據國家統計局10月21日發佈的「2019年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動」統計資料,新建商品住宅銷售價格環比漲幅微升,二手住宅銷售價格漲幅則基本持平。可見在「房住不炒」的政策定位下,房地產市場價格總體穩定,略有升降。

     

    廣州持平 深圳略漲

    按公布資料,有四個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中北京和廣州持平,上海和深圳分別上漲0. 5%和1.2%。

    二手住宅銷售價格環比上漲0.3%,上月為持平。其中,北京和廣州分別下降0.5%和0.3%,上海和深圳分別上漲0.6%和1.3%。

    此外,有三十一個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅與上月相同。

    三線城市方面,有三十五個城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%,漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅銷售價格環比上漲0.7%,漲幅比上月回落0.1個百分點。同時,按資料可見,一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大,而二三線城市漲幅則顯見回落。

    以對上三個季度的房地產市場價格作為對比,可見總體穩定,並相信未來波動幅度有限。

     

    業內人語:肇慶「香港城」吸睛

    佛肇中原董事總經理余鴻

    相信大家都有留意,在10月16日,香港警察員佐級協會發佈了一則會員通告,指肇慶新區「香港城」項目已由構思進入實踐階段,而第一期預計將於2020年底落成。該專案由雅居樂投資,總投資額約300億;而香港警察員佐級協會和華員會正與雅居樂積極磋商,商討細節,並以兩會團購概念,儘量爭取最優惠價格。

     

    對象退休人士 預計明年底落成

    據了解,「香港城」這個項目的建造目的,是打造一個適合香港人生活習慣的社區,希望在未來吸引更多年輕一輩選擇到該市創業和發展。城區內將會有醫院、學校、商場等各種適合的民生配套,作為一個提供香港退休人士落戶的選擇,相信會有一定吸引力。

    據悉,香港城將會在肇慶東站附近建設,該專案致力打造成為粵港澳大灣區高端商住綜合體、配套齊全的香港人才社區以及港澳青年創新創業孵化平台。目前,雅居樂正與政府磋商具體拿地事宜。

    肇慶位於廣東省中西部,被視為粵港澳大灣區中最具發展潛力的城市之一,是省內熱門的旅遊城市,著名的七星岩景區就位於肇慶端州區。肇慶總面積約1.5萬平方公里,2017年地區GDP達2,200億元人民幣,增速5%,人均生產總值高達5.3萬元人民幣。

    在粵港澳大灣區規劃中的城市定位,肇慶是粵港澳大灣區連接大西南的樞紐門戶城市,承擔至關重要的戰略地位。未來,肇慶規劃建議建立一個面積約135平方公里的特別合作試驗區,以便承接未來各種位於廣州、深圳和香港等地的企業轉移和研究發展的落地區。同時,區內亦會建立一個港企創新產業園,以方便各種科研人才可以北上居住和創業。由於肇慶直達香港的高鐵已於7月正式開通,最快車程1小時20分鐘,大大縮短了肇慶於粵港澳大灣區中心城市之間的距離。

     

    整體樓市水漲船高

    肇慶的樓市在近年水漲船高,肇慶熱門區域的房價在每平方米7,000~8,000元人民幣左右。全國前10名的房企中,有8家已經進入肇慶,其中以碧桂園覆蓋面最廣。房企的湧入,導致肇慶平均樓面地價持續攀升,今年5月內房陽光城集團經過99輪競價,最終以19.8億元人民幣,溢價41%,成功拿下肇慶2019年上半年佔地面積最大地塊,並刷新了肇慶最高樓面地價記錄,成為最新一屆地王。

    總結2019年上半年,肇慶地區住宅成交面積266萬平方米,成交金額188億人民幣,均價每平方米7,068元人民幣,同比增長2%。全市一季度成交量同比去年有所增加,均價波動上揚再創新高。

    相信在可見的未來,隨着肇慶「香港城」規劃的落成,在粵港澳大灣區的持續發展下,肇慶將會與香港更加緊密合作,政策上的優勢,城市及交通規劃的逐步完善,促使肇慶未來承接更多的投資及置業需求。