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  • 逆按揭助安度晚年

    文章日期:2021年6月28日

    【明報專訊】香港再現移民潮,子女一家移民,年長父母留港生活的情况愈見普遍。子女在陌生國度為新生活奮鬥,對父母的支援難免減少。若想減輕子女負擔,又或不用考慮遺產傳承,退休人士或長者不妨活用年輕時奮鬥所得來的物業居所,透過俗稱逆按揭的安老按揭把自住物業抵押給銀行,套取年金收入支援生活的同時,又可繼續保有安身之所安度晚年。

    撰文 李凱茵

    逆按揭由香港按證保險公司營運,讓55歲或以上的人士利用他們在香港的住宅物業作抵押品,向銀行申請按揭貸款。貸款可以年金形式收取,年金期可選擇10年、15年、20年內或終身收取,又或以一筆過貸款形式收取以應付特殊情况,例如清還物業原有按揭、為資助房屋單位補地價、應付裝修或維修保養工程開支、醫療開支、購買骨灰龕位及墓地,以及殯葬服務的費用。

    支取生活費之餘繼續有居所

    香港按揭證券有限公司數據顯示,今年首5個月的逆按揭新申請宗數有288宗,較去年同期的213宗顯著上升35%,土地註冊處及經絡按揭轉介研究部數據則顯示同期的新取用宗數有260宗,按年上升11%。

    經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,上述兩個數字顯著上升,相信是因為逆按揭在香港已推行了一段時間,香港人的認知增加,明白到逆按揭可以支援日常生活開支之外,退休人士或長者又可繼續以業主的身分在物業中安居終老。「物業通常佔香港人資產組合比例最高,流動資金相對較低。隨着香港人平均壽命愈來愈長,生活費又只升難跌,逆按揭對於香港人來說不失為支援退休生活的一個選擇。」

    逆按揭的貸款人原則上可以終身毋須還款。到了貸款人百年歸老,遺產代理人會有優先權全數清還貸款(連同利息及各項手續費)贖回物業,又或任由銀行安排出售物業以償還貸款。如果出售物業所得多於貸款,餘額會撥歸後人;相反若欠款高於物業價值,則差額會由按證公司承擔。

    後人贖樓利息高 宜與子女商討好

    考慮是否進行逆按揭之前,物業業主及其後人要先了解逆按揭在利息開支方面的一個特性。曹德明表示,一般按揭在取用初期利息佔比是最高的,隨着還款年期愈長利息佔比就愈低。逆按揭則相反,隨着年金取用的金額累積,利息自然也愈滾愈多。如果後人選擇償還貸款贖樓的,可想而知利息佔比將會很高。所以,父母申請逆按揭前,對於日後是否贖樓或如何還款等安排,事先宜先跟子女商討,取得共識。

    申請了逆按揭並展開了年金期後,如果物業價值上升,業主可以隨時沽售物業清還貸款,取用餘額。曹德明表示,除此之外還有另一個活用物業升值的選擇:轉按,那就是以升值了的物業價值向其他銀行申請逆按揭爭取更高額的貸款,取得更多的年金收入。「隨着樓宇價格升值,生活指數都會跟隨上升,長者缺乏工作收入,那就應該好好利用身邊升值的資產去支援生活費。」他補充指逆按揭的轉按手續會較傳統按揭的繁複,而且會涉及利息計算及更多項目的手續費,所以事前一定要計清楚樓價的升幅是否足以應付才作決定。

    申請轉按 較一般樓宇複雜

    選擇不同的年金期,會影響年金金額高低。理論上年金期愈短,每月可收取的年金金額就愈高;申請貸款人年紀愈大,年金金額都會愈高。不過,有意申請逆按揭的人士卻不宜盲目把申請年齡延後,因為雖然申請人的年歲沒有上限,但按揭物業的樓齡卻只限於50年,即是「你等得,但層樓唔等得」。如樓宇超過50年,銀行或會要求驗樓,支出要自己負責之餘,批核也不一定成功。再者,物業的狀况也會影響銀行估價。

    申請逆按揭另一個需要注意的地方,那就是不同銀行對樓宇的估值會有不同,所以曹德明建議申請人向不同的銀行諮詢,再作選擇。

    另外,退休人士申請逆按揭後,可選擇把抵押物業出租以爭取更多收入。曹德明提議不妨多想一步,把香港的物業申請逆按後再出租,或搬到生活指數較低的內地安心養老,可再進一步提升退休生活質素。

    [退休綢繆]