舊樓等收購先要買啱樓

撰文：李凱茵

仲量聯行數據顯示發展商申請強拍個案去年達到35宗，疫情之下仍處高位。陳智鑾表示早年政府調低私人發展土地供應比例，不少發展商轉移目標加緊在市區收購舊樓重建。一般來說香港樓宇的設計使用期限為50年，但並非物業樓齡達50年或狀况開始轉壞就有機會被收購。要計算物業有多大機會成為發展商收購重建的目標，陳智鑾指出有很多因素要考慮。

首先要視乎樓宇佔地多大，「近年新晉的發展商傾向發展中小型樓盤，因為投資金額較細，收購難度較大型項目低」。不過，地盤面積太小又增建築難度，原因是新樓需要預留較唐樓多的空間去建設公用設施，如電梯、電及水錶房、消防設施等。陳智鑾表示，一般來說這類公用空間會佔去700至800呎空間，如地盤面積太小，即意味可供出售的住宅空間也會減少，不符發展商利益。

「若以有效開則計大約4000呎的地盤屬於入門門檻，唐樓每個門牌號碼的面積約700至1000呎，一幢唐樓如屬一梯兩伙即地盤面積為2000呎左右。因此，如相鄰有兩至三座條件相近的舊樓，收購後可劃出適合發展的地盤，會增加被收購機會。

另一個因素為地積比率，簡單看就是物業的高矮。陳智鑾指地積比率其實就是發展商的潛在發展空間，「礙於建築技術唐樓通常未用盡地積比率，以3、4層高的唐樓計，一來發展商需收購的單位不多，其次發展時如用盡地積比率可以大幅增加利潤。」他指九龍有部分唐樓樓高8、9層，可發展的地積比率不大，就難指望會被收購。此外，舊樓的地契有否建築限制，以及業權是否清晰等，都會影響樓宇被收購的機會。

被發展商看中其實也不等如好消息降臨，因為萬一雙方未能就價錢達成共識，最後可能進入強拍程序。陳智鑾形容強拍是複雜且費時失事的法律程序，他建議業主如打定主意據理力爭，就要確認自己是否有足夠的資金、時間和心力。律師費及大大小小的估價報告、調解費用等，完成整個強拍程序可以花費小業主過百萬元。

強拍程序平均700天 小業主或耗百萬元律師費

不過，過往慣例強拍完成後，小業主可以向發展商申領報鎖七成至八成的費用，若有其他相同意向的小業主，更可以攤分費用。陳智鑾建議，小業主應該盡力聘請一流的律師作代表，為自己爭取最大的權益。

目前為止發展商及市建局申請強拍都多獲批，分別只在於最後判出的拍賣底價跟申請人最初提出的差別有多大。陳智鑾表示根據過往5年的判決書統計，強拍程序平均需時700天，過程雖漫長，但不少小業主就因為堅持而成功爭取合理的權益。他舉例指市建局曾因為技術錯誤令小業主的舖位收購價上升1000萬元，也有不少個案因為小業主的堅持而物業最終獲大幅調升收購價。

倘沒收購價值 宜及早離場套現

舊樓應該善價而沽抑或等待收購甚至強拍，陳智鑾認為要視乎業主個人的財政及物業情况，尤其是退休人士及長者，因為商討收購及強拍未必人人有精神及金錢去應付。「物業是佔比很大的資產，就像股票和基金一樣，應該要定期審視，適時重新配置」。若經專人分析認為物業短期有機會被收購，而各方情况許可的話，當然值得繼續持有。若物業被認為沒有收購價值，則這類舊樓就只會愈遲愈難沽出，加上維修費等各種不能預測的情况，及早離場套現，還會有更多更好的投資選擇。

[退休綢繆]