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  • 舊樓等收購先要買啱樓

    文章日期:2021年5月3日

    【明報專訊】等待收購重建是舊樓投資的一大價值,不少長者或退休人士堅持持有老舊物業,除了因為感情使然,不少也抱着終有一天會等到發展商或市建局垂青的心態。信達興業董事陳智鑾表示,舊樓被收購有很多需要注意的事項,即使給看中但萬一價錢談不攏而要跌入強拍程序,更是耗費心力及金錢的過程,未必人人應付得來。

    撰文:李凱茵

    仲量聯行數據顯示發展商申請強拍個案去年達到35宗,疫情之下仍處高位。陳智鑾表示早年政府調低私人發展土地供應比例,不少發展商轉移目標加緊在市區收購舊樓重建。一般來說香港樓宇的設計使用期限為50年,但並非物業樓齡達50年或狀况開始轉壞就有機會被收購。要計算物業有多大機會成為發展商收購重建的目標,陳智鑾指出有很多因素要考慮。

    首先要視乎樓宇佔地多大,「近年新晉的發展商傾向發展中小型樓盤,因為投資金額較細,收購難度較大型項目低」。不過,地盤面積太小又增建築難度,原因是新樓需要預留較唐樓多的空間去建設公用設施,如電梯、電及水錶房、消防設施等。陳智鑾表示,一般來說這類公用空間會佔去700至800呎空間,如地盤面積太小,即意味可供出售的住宅空間也會減少,不符發展商利益。

    「若以有效開則計大約4000呎的地盤屬於入門門檻,唐樓每個門牌號碼的面積約700至1000呎,一幢唐樓如屬一梯兩伙即地盤面積為2000呎左右。因此,如相鄰有兩至三座條件相近的舊樓,收購後可劃出適合發展的地盤,會增加被收購機會。

    另一個因素為地積比率,簡單看就是物業的高矮。陳智鑾指地積比率其實就是發展商的潛在發展空間,「礙於建築技術唐樓通常未用盡地積比率,以3、4層高的唐樓計,一來發展商需收購的單位不多,其次發展時如用盡地積比率可以大幅增加利潤。」他指九龍有部分唐樓樓高8、9層,可發展的地積比率不大,就難指望會被收購。此外,舊樓的地契有否建築限制,以及業權是否清晰等,都會影響樓宇被收購的機會。

    被發展商看中其實也不等如好消息降臨,因為萬一雙方未能就價錢達成共識,最後可能進入強拍程序。陳智鑾形容強拍是複雜且費時失事的法律程序,他建議業主如打定主意據理力爭,就要確認自己是否有足夠的資金、時間和心力。律師費及大大小小的估價報告、調解費用等,完成整個強拍程序可以花費小業主過百萬元。

    強拍程序平均700天 小業主或耗百萬元律師費

    不過,過往慣例強拍完成後,小業主可以向發展商申領報鎖七成至八成的費用,若有其他相同意向的小業主,更可以攤分費用。陳智鑾建議,小業主應該盡力聘請一流的律師作代表,為自己爭取最大的權益。

    目前為止發展商及市建局申請強拍都多獲批,分別只在於最後判出的拍賣底價跟申請人最初提出的差別有多大。陳智鑾表示根據過往5年的判決書統計,強拍程序平均需時700天,過程雖漫長,但不少小業主就因為堅持而成功爭取合理的權益。他舉例指市建局曾因為技術錯誤令小業主的舖位收購價上升1000萬元,也有不少個案因為小業主的堅持而物業最終獲大幅調升收購價。

    倘沒收購價值 宜及早離場套現

    舊樓應該善價而沽抑或等待收購甚至強拍,陳智鑾認為要視乎業主個人的財政及物業情况,尤其是退休人士及長者,因為商討收購及強拍未必人人有精神及金錢去應付。「物業是佔比很大的資產,就像股票和基金一樣,應該要定期審視,適時重新配置」。若經專人分析認為物業短期有機會被收購,而各方情况許可的話,當然值得繼續持有。若物業被認為沒有收購價值,則這類舊樓就只會愈遲愈難沽出,加上維修費等各種不能預測的情况,及早離場套現,還會有更多更好的投資選擇。

    [退休綢繆]