物業維修費高 長者易失預算

撰文 李凱茵

自2003年SARS後開始投資舊樓的信達興業董事陳智鑾表示，物業維修是業主們需要一直面對的問題，「樓宇的維修費用十分昂貴，年輕人有工作有固定收入，這些費用自然有辦法應付。若果是沒有收入、依靠儲蓄過活的退休人士，退休策劃之中又沒預留這筆費用，面對突如其來的龐大維修開支肯定會十分徬徨」。所以，他建議業主們應該要盡早在退休計劃中預留一筆維修費用，應付不時之需。

平均10年維修費30萬至50萬

物業可能出現的問題可謂五花八門，例如食水及鹹水的來、去水管破裂或滲漏、天花或牆身滲水、煤氣或天然氣管損耗，還有舊樓經常見到的混凝土、鋼筋、電線老化，窗框鬆脫等等，想到的想不到的都會隨時發生。「樓宇大維修涉及的費用雖然大，但總算是有時間表而且有數得計，但屋內屋外的問題卻是會隨時發生，把你殺個措手不及。」陳智鑾表示，這些問題不但影響物業外觀，更會威脅到人身安全。而且，不論新樓舊樓的業主都有機會遇上這些問題，只是舊樓出事頻率會較高，所以新樓業主也不應掉以輕心。

對於應該預留多少費用，陳智鑾根據經驗指出每個單位平均10年的維修費可以達到30萬至50萬元，「不要誤會花去這筆錢後就無後顧之憂，如業主，特別是退休人士打定主意要跟物業一起老去，那麼維修問題只會繼續發生，只是如樓宇已經進行過大維修，又或之前的維修做得好的話，問題會減少發生而已。」對於應該如何做相關規劃，他建議尋求專業的理財策劃師協助。

有說臨近退休，可以趁着子女成年搬出，把舊樓換入面積較細的新樓，以避過昂貴的維修費用。陳智鑾表示不完全認同這個做法，原因是如業主在物業內一直住下去，物業總有老去的一日，業主始終要做物業維修的預算。其次，物業一賣一買，中間會涉及佣金、印花稅、律師費、裝修費等開支，以一層500萬的物業計可以高達40萬至50萬元，不比維修費用少。

出租單位維修費 一般較自住樓高

至於持有或計劃買入物業收租以維持退休生活的人士，陳智鑾提醒除了每個單位都要預留維修費，也要注意維修費用會較自住的物業更高，原因是出租物業的設施損耗一定會較自住物業嚴重。「除了維修，還有租客三五時要求維修或更換設施，全部都是開支。香港目前的出租回報大約2至3厘，扣除這些費用後回報會更低。」不過他也強調，持有物業出租不能單看租金回報，還要計算升值潛力，如果是舊樓更有機會被收回重建、強拍等等。所以，不論是自住或出租物業的業主，他建議由中年開始至退休期間，應該要定期審視資產組合的物業狀况，了解物業帶來的價值、回報及風險，是否適合當前的人生周期。

政府有提供津貼或貸款計劃

香港政府規定，30年樓齡以上的樓宇每隔10年就需要驗樓，業主有機會要集資大維修。維修費多寡，陳智鑾稱不要以為單位伙數多的屋苑，有多些業主集資，每人付出的費用可以較少。「維修費多少跟業主或伙數多少沒有直接關係，反而要視乎樓宇最初的施工質素及一路以來的保養做得是否足夠。例如五、六十年代的鹹水樓，鋼筋老化非常嚴重，那自然需要高昂的維修費。」

面對突如其來的維修開支，如退休人士因為沒有做好規劃而惆悵，陳智鑾建議考慮透過樓宇或保單逆按揭套現。要留意樓宇逆按揭只接受樓齡50年以下的物業。另外，有需要的長者或退休人士，亦可留意政府提供的津貼或貸款計劃，如目前仍然適用的就有「有需要人士維修自住物業津貼計劃」，經資產審查後最高可獲批8萬元津貼。

[退休綢繆]