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  • 收集房託等經濟復蘇

    文章日期:2021年4月12日

    【明報專訊】以派息穩定作招徠的房產信託基金(REITs)連續遭受社會運動及新冠病毒疫情洗禮後,終敵不過經濟下行壓力,基金價格派息齊跌。不過,隨着近期疫情逐漸受控,經濟有望復蘇,REITs的物業投資組合租金收入也有望回升,帶動派息增加,其中又以在疫情中受創最深的零售及酒店相關REITs反彈能力看高一線。

    明報記者 龍彩霞

    經濟低迷,過去兩年多隻REITs都因為物業估值下降,又或各種原因導致可分派收入減少而價息齊跌,硬淨如領展(0823)都因而出現虧損,在年前挑戰紅底股不成之後,每單位價格於2019年下旬展開大跌浪,傷透不少捧場客的心。

    隨着經濟最壞的日子慢慢過去,多隻REITs的單位價格都走出谷底,領展也回升至70元水平。東驥基金管理董事總經理龐寶林認為,到了今年中經濟有望全面復蘇,利好REITs的前景,而投資物業的加租能力上升,意味派息有機會增加。

    過去一年,多隻REITs的派息都下跌,跌幅多數在10%之內。領展則未有受大環境或估值下跌的影響,繼續增加派息。雖然近期宣布的中期息每單位1.4165元,相較對上一年只略增0.0018元,升幅不足1%,但總算能成功延續上市後派息年年遞增的紀錄。

    龐寶林:提供被動收入好選擇

    REITs的收益率在眾多股份類別中一向較高,而且REITs每年須將經審計年度除稅後淨收入不少於90%的金額以分派的形式分派予基金持有人,派息能力也相對地穩定,所以一向是被動收入王牌選項。觀乎多隻目前在港上市的REITs中,收益率大多介乎6厘至8厘,最低的領展也有4厘以上。龐寶林同意REITs是退休基金中提供穩定被動收入的好選擇,「起碼好過銀行存款息及長債息,即使預期長債息會繼續上升,今年底有機會升至2厘至2.5厘,但亦難及得上REITs的派息率。」

    他補充經濟復蘇對以日常用品及生活必需品零售消費為主的領展有利,「雖然價格上領展最貴,但始終最穩陣,到了經濟真正復蘇時,市民買餸會較鬆手,只要大家增加消費,領展的加租能力有所提升,派息也會增加。」

    港上市REITs對經濟敏感度高

    香港上市的REITs旗下投資物業多是購物中心、商用物業、寫字樓或酒店等,對經濟周期的敏感度高,疫情之下租金收入幾乎都難逃一跌。以零售為主的商場,以及依靠外地旅客的酒店業REITs,就全部因為疫情底下市民減少外出及旅遊業全面停滯而陷入了寒冬,必須出盡法寶提供優惠刺激消費以維持營運,例如不少購物中心都需要減租留住租客,推出優惠吸引人流;各大酒店亦積極推出本地人住宿優惠等。

    正因為跌得深,龐寶林認為以零售及酒店為主打的REITs可看高一線,「愈來愈多人完成注射疫苗,疫情料可進一步受控,隨着疫情好轉估計會陸續推出泡泡旅遊計劃,零售及酒店等相關業務都可以直接受惠。」疫情之下零售及酒店業受到的衝擊最大,反彈力度亦會最大,龐寶林預計稍後將出現V形反彈。由於距離全面復蘇需時,所以現時仍是買入的好時機。

    即使大環境好轉,但要注意並非所有類別的REITs都可以受惠。龐寶林指如投資物業主要為商用物業或寫字樓的REITs,未必可以隨經濟復蘇而迅速回復過來,「疫情之下很多公司都改用Work from Home (在家工作)模式或鼓勵遙距工作,加上公司在逆境下需要減省開支,估計會影響寫字樓的租值或加租能力。」

    零售酒店類可看高一線

    當然,不同地段的寫字樓情况各異,商場也會因為主售奢侈品或生活必需品而吸引到不同顧客,在經濟周期中表現大有不同。舉例說經濟不景公司要減省成本的時候,甲級地段的寫字樓的續租率或加租能力會下降,相反位處非核心地區、租金較便宜的寫字樓就較有優勢。所以,投資者挑選以香港物業為主的REITs時,不妨親自走一趟視察環境,觀察相關投資物業本身及周遭的情况,獲取更多貼地的資訊。

    [退休綢繆]