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  • 報章內容.理財 退休綢繆
  • 物業自住或投資 留意現金流

    文章日期:2020年4月20日

    【明報專訊】住屋問題是退休規劃的重大課題之一,因而許多人在做退休規劃時都會問:「房地產適合作為退休理財工具嗎?應該怎麼做比較好?」最重要的是,一定要先搞清楚想要自住還是單純投資,否則可能兩頭不到岸。

    明報記者 龍彩霞

    由於香港物業價格實在偏高,一般打工仔難以負擔,有些市民可能選擇在退休時搬到生活水平較低的地方生活,因此會在大灣區、東南亞或越南這類地方置業。當初置業的想法是先出租,然後用租金付貸款利息,樓價上漲時賺取價差,等60歲退休後收回自住。

    金額大 至少付得起20年按揭才下手

    事實上,對中年人來說,房地產可以作為退休理財的工具,因為能將大筆的現金「鎖住」,未來有需要時可變現。即使是賠錢賣掉房產,屆時仍然會有一大筆現金入袋。但要注意的是,投資物業所需金額龐大,至少要付得起20年的按揭才能下手。

    香港花旗銀行總經理林智剛(圖)接受本報專訪時表示,面對現時不明朗環境,都是現金為王,若要參考2003年的經驗,不少市民冀望今次香港或全球樓價都有大調整,便可趁機入市,不過他預計香港樓價將以每月1%至2%的速度下滑,低成交量將繼續累積市場中被壓抑的需求,一旦疫情過去,需求將會釋放,須注意樓價如何走向。香港財務策劃師學會董事李澄幸則表示,如果退休移民海外,最好先在當地租樓居住一段時間,再根據生活情況選擇置業目標。

    釐清置業目的 用途稅項各有不同

    除此之外,投資房地產首要是評估購入目的,究竟是自住還是純投資。由於兩者用途不同,稅項也不同,最怕自住與投資混為一談,以為可以「一魚雙吃」,結果反招致利益受損。自住要考慮個人生活需求,與工作地點交通、追求質素,家有長輩的特別要注意醫療設施配套。買樓自住也要注意維持現金流,要確保貸款額度負擔得起。

    如果是以投資為目的,須先評估總回報率,要有5%以上才值得下手,否則其他投資如股票或ETF回報率與變現能力都更為優勝。此外,投資目的不是賺物業的「價差」就是收「房租」,要賺取房地產價差,評估的是買入時間、沽售時間及稅率。如果想要收租以支付退休生活費,則要留意每月管理費、維修等開支。

    安老按揭貸款 自製穩定「入息」

    如果閣下想利用物業帶來退休收入,大家可出售或出租物業,但如需要物業自住,閣下便要考慮自身居住問題,而市場上的安老按揭貸款,未嘗不是可考慮的穩定收入途徑之一,既不需賣走自住物業,又可製造穩定「入息」。安老按揭由香港按揭證券公司推出,是以物業作為抵押品,以定期獲取貸款。與一般的物業按揭貸款不同,參與安老按揭的退休人士毋須擔心能否按時還款的問題,亦毋須擔心自己能否一直居於已抵押物業直至終老的問題。

    當然,近年台灣、馬來西亞及越南也成為港人熱門退休地,其中馬來西亞物業一向低水,據Global Property Guide數據,當地住宅平均價格不及本港十分之一,隨着馬來西亞近年經濟發展理想,樓價料可追落後。投資馬來西亞基本上離不開新山、吉隆坡及檳城三大城市,但想要氣候怡人又擁有園林海灘等自然環境,檳城一定屬首選,加上當地醫療質素佳,是理想置業養老地。

    以物業作退休部署工具,有幾點須注意:第一,做按揭前要注意從前支薪是否有足夠的出糧相關文件,繼而考慮壓力測試問題;第二,建議有計劃地累積資產,才可以避免停止工作時收入也停頓,而且可以有計劃地將財富傳承給下一代。

    [退休綢繆]