中大教授莊太量：先用儲蓄 再靠逆按造養老金

撰文：李凱茵

按揭證券公司的安老按揭計劃，即俗稱的「逆按揭」，是讓退休人士以物業作抵押向銀行貸款的計劃。年滿55歲（未補地價資助出售房屋的業主須為60歲或以上）的香港物業業主，可透過這項貸款安排，向貸款機構申請10年、15年、20年或終身年期的固定年金，又或提取一筆過貸款應付緊急資金所需。身為業主的貸款人，則可繼續住在抵押物業直至百年歸老。

正所謂「借錢梗要還，還得到至好借」，雖然計劃列明一般情况下貸款人可以終身毋須還款，但還要留意此計劃涉及的利息開支及其他手續費並不便宜。當貸款計劃終止或貸款人百年歸老，後人雖有優先權贖回物業，但就需要連本帶利清還所有貸款和相關手續費。

利息開支會根據貸款總結欠，即貸款人累積收取的年金金額及一筆過貸款額以複息計算，利率為最優惠利率（P）減2.5厘，以目前的2.75厘計，不但較一般的H按約2.2厘還要貴，如若埋單計數總利息開支還會比本

金高。另外貸款人還要支付其他費用，包括基本按揭保費、每月按揭保費，以及可撥入安老按揭貸款的輔導費、法律費用、手續費等。

融資成本固然高，但莊太量教授就認為，對於只有一項自住物業但沒有足夠現金流的退休人士來說，安老按揭其實是一項不錯的套現計劃，而且可以在生前保住物業。「踏入60、70歲的退休年齡，子女都應該有30至40歲，有足夠能力自己置業。老人家努力一生得來的物業，就應該留給自己應付退休生活。」

持高價物業 可大屋換細屋先套現

當貸款人百年歸老，貸款機構就會出售物業以償還貸款。如賣樓所得多於貸款結欠，銀行會將差額退還予繼承人。對於子女來說，也不失為一項心意。若賣樓所得不足清還貸款，也不用怕會拖累子女，因為不足還款的差額會由保險公司承擔。對於沒有子女的退休人士，更可不用諸多顧慮，隨心透過安老按揭活用物業，豐富自己的退休生活。

年金金額方面，申請人年紀愈大，可取得的年金金額就會愈高。舉例說，以500萬元的物業申請終身年期的年金，65歲申請人每月可獲1.25萬元，75歲申請人則有2萬元。所以，若退休時還有儲蓄，可不用心急提出申請，待儲蓄所剩不多時再作考慮。另外，年金多寡都要視乎樓價高低。根據條款，估值800萬元或以上的物業，可以用作計算年金的物業價值會設有上限。舉例說，1200萬元的物業，就只會用其中的960萬元去計算年金。

對於持有高價物業，或多於一項物業的業主，莊太量就建議用其他方案套現：「持有大單位的業主，可考慮大屋換細屋，把套現所得用作其他安排，例如按證今年會推出的終身年金計劃。」根據公共年金計劃條款，夫婦二人可各自買最多100萬元年金，終身收取分別為5800元及5300元的固定年金，即每月合共有1.1萬元固定收入，比安老按揭的年金收入理想。

[退休綢繆]