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鄺翠玲:換樓投資雙線並行處理

【明報專訊】以購入價值800萬元的單位、敍做五成按揭、現時2.5厘年按揭利率、30年供款期為例計算,每月還款額約15,800元,每月最低月薪要求約3.8萬元,以何小姐現時月薪來說,若已出售現居,按揭審批應沒大問題,但將超出她期望的1萬元供樓水平,但既然是兩人居所,多了約60%的居住成本,筆者認為仍是可接受的範圍。

暫難擁第二個物業收租

首期及相關支出約需438萬元:若先賣出現居,可套現405萬元,何小姐需從積蓄中撥出30多萬元作填補。另外,假設退休前的按揭利率不變,退休時只餘約80萬元按揭額,若理財策略運用得宜,應可累積相當財富以清還此額,對何小姐的退休生活影響相信不大。

何小姐說得沒錯,以現時條例,真是很難有第二個物業作收租。要將現時資產增值,除了現時採用的股票、基金投資方案,還有其他方案嗎?筆者建議可考慮現時最熱議的「保費融資」。

何謂「保費融資」?它和買樓收租理念十分相似,都是以資產向銀行作抵押,從而進行槓桿以增強回報,不同的是它並不是以物業為抵押,而是用一份高現金價值、高派息率的人壽保險作為抵押。

保費融資入場費低無租霸風險

一般業主的想法是以租金來支付按揭支出、管理費及差餉地租等,以租金回報估計,業主最少付五成首期才能做得到。要有較大實際回報,便要用幾年時間來累積樓價及租金的升幅。作個假設:若10年後樓價有50%升幅,租金收入足夠支付所有費用,業主當年用樓價50%作首期的話,那麼這個投資項目便有200%的回報。保費融資又怎樣呢?典型情况只需付30%初始費用(等同首期),10年後回報預計有約160%。

保費融資看似較買樓收租遜色啊,但不要忘記:

(1)以現時樓價,首期費用動輙是300萬、400萬元,再加上「第二物業」的15%特別印花稅,成本一點也不低!而保費融資的初始費用可低至40萬元,亦毋須印花稅,成本大大降低;

(2)出租物業的最大風險是遇上「租霸」,樓價和租金的升幅、樓按息率也整體回報都有不同程度的影響;當然保費融資也需付利息,但息率和樓按息率也相差不遠,而回報是取決於保單現金價值的增長及派息率,個別保險有較高的保證金額,對整體回報較有保障!

美聯金融集團高級副總裁

marketing@midlandwealth.com

[鄺翠玲 理財信箱]

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更新時間:2024-03-29 05:20
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