陳智鑾：低息環境下不用急於贖樓

利用手頭現金 製造被動收入

不過，時移世易，近年各國因應不同的經濟復蘇方案，持續放水，香港正處於低息環境，所以葉先生策略上應有調整。葉先生在大約2010年買入物業並敍做按揭，如果葉先生當年選了Hibor Plan（H），即銀行同業拆息，那段時間銀行提供的利息計劃則是近來年最優惠的，當時最平的計劃可做到H+0.5厘，若一直沿用此按揭計劃，近年供款以1個月Hibor不足0.1厘為計，葉先生實際年利率只需0.6厘，可算十分吸引。

計算一下葉先生現時每月收支，每月收入8萬元，連1.2萬元供款每月開支4萬元，每年淨儲蓄40餘萬元，一般而言，如貸款造成巨大經濟壓力，才會建議提早還款以釋放現金流，葉先生的案例看不到迫切提高現金流的需要；相反，如善用資金制造現金流，對財富增值有更佳效果。葉先生的個案其實十分普遍，持有物業的投資者若想再投資多一家物業收租，要付買家印花稅（BSD）15%，同時按揭亦會收緊至50%，成本上升同時倍增效果大減。另一方面，因股票市場一般波動較高，穩健的投資者亦不會投入所有資金，導致閒置資金出現。

在低息環境之下，應如何制造被動收入？葉先生可考慮債券、債券基金、股債混合基金、儲蓄保險等等。如葉先生比較穩健，期望利用閒置資金制造現金流，可選擇債券，或債券基金。部分基金設有每月派息，年派息3至5厘的選擇為數不少。

以25年按揭來說，每200萬元的按揭金額，每月利息只是1000多元，每年利息支出約1.2萬元，若以200萬元組建投資組合年回報為4%，每月收益為6600元，每年收益為8萬元，即每年被動收入便有6.2萬元。而如果葉先生的資金可投資的年期較長，市面上亦有不少保險產品，能做到資本增值的效果。以上的投資選項，只要選擇得宜，便能夠以閒置資金製造現金流，長遠達致資產增值果。

信達興業董事

[陳智鑾 理財信箱]