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陳智鑾:投資唐樓 小心按揭被拒

【明報專訊】唐樓一般指沒有電梯的舊式樓宇,投資唐樓需要注意幾個地方。

第一,在敍做銀行貸款時,銀行可能會因為物業的不同條件作出批核,最近有一個案例是一名業主被銀行拒絕批出按揭,因為他新購入的單位在驗樓時被發現曾有改建,最終要撻訂。由此可見,了解清楚單位有沒有改建或僭建十分重要,申請按揭前更要和銀行有充足的溝通。順帶一提,如物業是出租單位,按揭成數最多只有五成,準買家要有足夠的資金成交。

第二,隨着樓齡增加,唐樓所需維修開支會直線上升,包括驗樓、 驗窗、維修漏水、加固混凝土等等,參考市建局的資訊平台,近年單是一次強制大維修每戶便需近10萬元,如長期持有老舊單位,連同其他維修費可能高達數十萬元,若打算投資唐樓,最好預留一筆維修基金以備長遠的維修開支。

第三,若果交予別人處理租務,如何選擇合適管理者是重要議題,若物業管理不善,遇上拖租及租霸的機率會更高。至於租務回報,最近差餉物業估價署公布了最新的私人住宅租金回報數據,租金回報率今年平均約2厘。至於唐樓的租值,則因應地區、樓齡、層數等略有不同。李先生宜先了解投資物業的各項資訊再作打算。

唐樓價值需詳細分析 不宜道聽塗說

第四,唐樓長遠能否「被收購」,並非只看物業樓齡,還要參照很多因素,包括地契條款、發展潛力、業權分佈等等,一座舊樓或唐樓有沒有重建價值,當中涉及很多專業知識和商業判斷,需要詳細分析,而且何時會被收購,差別可以很大,不宜道聽塗說。

下面引一個例子給李先生參考:以市場平均價格計算,一間500呎的單位,市值約400萬元,出租物業最高可敍做五成按揭,假設50年樓齡,按揭可試做20年,支付五成,共200萬元首期,再計算印花稅、佣金、律師費等支出,總共約210萬元,以張先生的現金水平是足夠的,現行利息下每月供款約9500元,按月供比例及按壓力測試張先生都能輕鬆達標。

最後,明白到李先生與大部分專業人士都一樣,時間都投放於專業領域,沒有時間處理其他事務,然而,理財與生活息息相關,李先生除了向身邊朋友聽取意見外,更應該諮詢專業人士,制訂合適的理財方案,並定期檢視成效,方為上策。

信達興業董事

[陳智鑾 理財信箱]

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更新時間:2024-03-28 19:49
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