陳智鑾：無固定收入人士如何申請按揭？

首先，別以為銀行一定拒批按揭，只是銀行會用另一套準則來計算入息。在入息證明方面，相比固定收入人士，銀行一般會要求非固定收入人士提供入息期由3個月延長至6個月以上，過往有一段時間銀行要求提供兩年收入計算平均數，在疫情期間，銀行曾收緊相關計算方式，將兩年降至6個月的平均數，再視乎收入波動性打六至八折去釐定。

舉一個較極端例子，如果在計算入息平均數的時段，陳先生的所有佣金收入，只是單靠一宗大額保單來獲取，銀行有機會將他的平均收入大打折扣；相反，如果陳先生的收入雖然每月不同，但波動偏低，銀行的考慮他的收入時折扣會較小。值得留意的是，因應最近樓市回暖，多家銀行表示由2021年4月開始，非固定收入人士的入息不用再打折扣，而最優惠利率的要求貸款額亦由600萬降至400萬元，當然，實際情况仍以銀行最終批核為準，但相信仍有助非固定收入人士置業。

如果陳先生的收入波動性屬於較高類別，又有沒有方法助他上車置業呢？陳先生可考慮加入擔保人來提高銀行壓力測試整體每月收入，但請留意，在敍做高成數按揭時，HKMC只會接受近親為擔保人，擔保人可以為父母、兄弟姐妹，未婚夫妻關係亦可，但需要填寫申報表。

增加近親擔保人變相提高壓測時收入

最後為陳先生置業做一個估算，一間500萬元的單位，假設30年樓齡，最高可敍做九成、30年按揭，支付一成，共50萬首期，再計算印花稅，佣金，律師費等支出，總共約71萬元，以陳先生的現金水平是足夠的，現行利息下每月供款約19,000元，而按月供比例月入需要37,500元、按壓力測試計算則需要44,800元，至於收入是否足夠，則觀乎陳先生的佣金收入模式，因在這裏資料不足，未能夠深入評論。

不過陳先生由於手上現金尚算充足，亦可考慮減低按揭成數至八成，雖然總開支會上升至121萬元，但月供比例收入及壓力測試計算收入會降至32,300元及39,000元，更易獲得批核。

信達興業董事 資深物業投資者

[陳智鑾 理財信箱]