陳智鑾：細樓換大樓應先賣後買？

先買後賣：有利鎖定新物業價格

至於是先買後賣，還是先賣後買都各有優勢。

先買後賣的好處是能夠即時鎖定新物業的價格。在印花稅規例下，謝小姐買入新物業需先繳交15%從價印花稅，如現有物業於1年內出售之後，謝小姐可以申請退稅。謝小姐必須考慮此稅項會否影響她的現金流，再者物業能否在限定時間內按心目中理想價格售出，也是要注意的。此外，當謝小姐到銀行敍做新按揭時，因為她尚持有另一物業，銀行在按揭成數會自動下調一成，壓力測試亦會更嚴格。

至於先賣後買，只要在買入新物業時沒有持有其他物業，可按首置稅率繳稅。成交時間安排上亦更有彈性。至於按揭方面，如樓價在1000萬內可透過按揭保險計劃試做八成，銀行評估還款能力亦會以標準方式計算，即物業供款佔收入不得多於一半，壓力測試（加息3厘後），供款不得多於收入六成。

以目前經濟環境，按部就班完成十分重要，因此應該先賣後買。謝小姐如以700萬元賣出舊物業，扣除貸款所得約330萬元，加上現有130萬元流動資產，合共480萬元，即使目標買入一個900萬元物業，此筆資金可用作支付新物業的首期、印花稅、律師費、代理佣金、裝修費及其他雜費等支出。以先賣後買方式敍做按揭時，銀行會以夫婦二人的收入計算做壓力測試，最穩健的做法可申請六成按揭，供款壓力細，亦可省回按揭保險費。當然，如謝小姐希望用最少的資金置業，八成按揭亦可一試。

值得一提是有人會問，如先賣後買如何安排過渡居住，在這裏提供一個買賣中的重要技巧，就是「售後租回」，即在買方承諾買入物業後，賣方在某段時間內繼續以租客身分租用，甚至可以要求一段「免租期」，以上條款都在買賣合約上列明，以保障雙方，簽臨約之前可以先向你的代理查詢。

信達興業董事、資深物業投資者

[陳智鑾 理財信箱]