鄺翠玲：部署買樓收租 留意風險管理

（1）與其尋找最好的一個區，倒不如選擇一個熟悉的區，若只是出租，客源質量和回報反而是最大考慮，屋苑的管理、維修等也是重要考慮；

（2）出租物業需付最少四成首期，若是和現居樓價一樣（800萬元），那首期和相關費用需358萬元，以現時按揭利率2.5厘及30年按揭計算，每月供款1.9萬元，每月最低入息要求4.54萬元。另購入現居丶申請按揭時，最低每月入息要求約3.5萬元，由於太太當年月薪只有2.7萬元，需要Johnny作擔保人。Johnny名義上也「負擔」了8000元入息要求，雖然扣減後，相信Johnny仍有空間去買上述物業，但日後實際審批情况無人能預知，最穩妥做法是既然太太現時已有足夠入息，可申請撤除擔保人，便會更有彈性；

（3）從風險管理角度看，加息暫時不是最大考慮，反而在疫情下經濟仍待復蘇，業主們是否有足夠彈藥面對（例如本身手頭上資金、租金收入較低、甚至是自己薪金是否穩定等等）更是重要議題；另外也應預留資金作大維修；最後若擔心出現租霸，可購買「租霸保險」，將經濟損失減低。

買租霸保險 助減經濟損失

Johnny理財作風穩健，更設有交稅儲備，是理想的做法，另外建議預留6個月的日常支出（約34萬元）作為安全網後，可將餘下的28萬元現金作投資及增值用途。

投資策略方面，以筆者微見，月供部分可較進取，利用平均成本法減低風險，若選取的投資項目是「反覆向上」型，更有捕捉低位入貨機會！但也需留意若是短期內需套現，那麼投資策略亦應較平穩，筆者建議Johnny多和投資顧問溝通，定期檢視情况調整方向。要將總流動資產由134萬元增至358萬元（不計算安全網儲備），需要多少時間呢？筆者建議制訂一個5年計劃：

（1）將每月盈餘中抽撥1.6萬元加入至月供部分（即共1.9萬元），輕微調高風險（如加入增長型項目），目標是平均年回報8%，5年累積期後，料可增至140萬元；

（2）5年其他盈餘留現金戶口，可累積至134萬元；

（3）現有100萬元投資資產、連同新加入的26萬元，繼續維持目標6%回報，5年後可滾存至約170萬元。

5年後總資產（不計現金儲備）共可累積至444萬元，預料可應付置業需求。

美聯金融集團高級副總裁

[鄺翠玲 CFPTM 理財信箱]