鄺翠玲：倘儲備不足 先換樓再謀添置物業

來信提及現時物業是李女士單獨名義買入，以減少印花稅支出的角度來看，新物業由丈夫一人持有是較佳選擇，而按揭申請只計算丈夫的薪水或資產水平作依歸。以現居所的呎價計算，這新物業價值約1000萬元，根據現時審批條件，若選擇五成按揭，首期及相關費用共550萬元，以年利率2.35%、30年期攤還，每月供款約2萬元，最低入息要求約4.6萬元，假設未來5年的利率沒大幅攀升，相信丈夫每月4.3萬元的薪金達標機會高。

餘下來最大的考慮便是能否在5年內將流動資產增加至550萬元。在此筆者必須提醒李女士，夫婦所需的流動資產最少是要590萬元，因為需預留6個月生活費儲備（現每月開支4.6萬元，假設沒通脹），連同新物業的6個月供樓費用（每月約2萬元），即是總共要預留近40萬元儲備。

現時他們每月盈餘3.4萬元，連同180萬元的流動資產，能否在5年內滾存至590萬元？若只留下約28萬元(約6個月的生活費)作現金儲備不作投資，並將盈餘全數撥至投資增值，平均年回報要12%才能達標。筆者看有一定難度，况且全數盈餘作投資是極為冒險的做法。

倘加薪 每月投資額相應上調

筆者對李女士有以下建議：

（1）可將每月盈餘的50%用作投資（約1.7萬元），利用平均成本法減低風險；在投資選擇方面，以現時疫情反覆，正常經濟活動往往需靠資訊科技才能有限度恢復，當全球習慣這種模式，就算疫情過去了，也沒有誘因返回以前模式，所以資訊科技、人工智能等板塊，能提供較具潛力回報。如每年平均回報9%，5年可滾存至約130萬元；連同每月餘下的50%盈餘，5年的盈餘料可帶來約230萬元資產；

（2）在每年薪金調整時，每月投資額相應上調；

（3）若5年後，樓價沒有回落，或是資產仍未準備充足，可先換樓改善生活質素，待些日子才再買另一所物業收租，因住所是基本生活要求，若不能與投資並行，便應先妥善解決基本居住問題，然後才策劃投資；

（4）日後租金收入亦應好好規劃，扣除按揭及相關雜項支出，可將部分淨收入再增值，令整體回報增加；如不希望再購買高風險產品，可考慮善用年金計劃穩定收息。

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美聯金融集團高級副總裁

[鄺翠玲 理財信箱]