李澄幸：處理遺產樓要謹慎

■家父2018年2月去世，我（二女）為遺產承辦人。根據遺囑安排，未補地價居屋（已贖契）給予兩兄弟，其餘資產則留給兩個女兒。

兩兄弟現分別住一人公屋而不想繼承以上物業，我與一兒一女現住私樓，而妹妹與丈夫沒有物業及正住在此居屋 。曾託律師樓用家庭協議書的形式處理，但房署可能是基於「遺囑」的有效理據而否決我們將居屋轉到妹妹名下。

現不知可以怎樣妥善處理此居屋單位？若出售又怕會影響兩兄弟現時在公屋居住的資格，若賣給妹妹又要支付一筆龐大的費用（截至2019年10月底居屋估價約689萬元，補地價約為270萬元，另須厘印費）。如果現時不處理居屋單位的業權，問題留給下一代（我的兒女）去處理，是否可行呢？

心煩人上

讀者來信中提到的情况的確是比較難處理，一般來說，當子女從父母繼承了未補地價的居屋或自置公屋，如果兄弟姐妹之間想「轉名」，除非有很特殊的理由且獲房署酌情批准，否則需要先向政府補地價。另外，當部分遺產繼承人希望透過家庭協議書轉贈給另一位繼承人，很有可能歸類為業權轉讓，即是須繳納印花稅。

在樓價高企的當下，補地價的費用高昂，估計現時正在處於程序上的空檔，在遺產未准許變賣或接收前，公屋住戶仍然可以住在原本的公屋，甚或是爭取時間利用現有公屋「轉成居屋」再考慮繼承，但必須一提的是，此舉涉隱瞞房署和濫用公屋之嫌，應當注意。

另外，如果是因為「條數計唔掂」而採取拖延政策，必須注意當中的問題及風險。第一，此舉等同財富封鎖。第二，問題沒有解決只是延後，萬一當中的任何一個成員離世，而四個家庭最後都有下一代，上一代的協議和溝通，下一代又是否完全明白呢？

宜先諮詢律師及房署意見

遺產處理涉及家庭關係，當初家父並沒有選擇將未補地價居屋留給同住的妹妹與其丈夫是否有特殊原因？你們都可能需要考慮，無論如何，既然你們曾考慮以家庭協議書的形式處理，表示幾兄弟姊妹之間是「有偈傾」。不如從更積極的角度考慮如何處理，如在合法規的情況下，只由遺囑內指明的其中一個兄弟全數繼承物業，相信能免補地價但仍然需要打稅。

不過，壞處是需要放棄一間公屋，而好處是業權問題得以全面釐清，及後可透過出售單位套現，支持需要置業的家庭成員的首期需要。

筆者所回覆的內容只供參考，並無法律效力，加上不同情況意味不同的法律細節，來信及回覆均未能完全覆蓋，建議再進一步諮詢專業的法律意見。

香港財務策劃師學會副主席(發展)

[李澄幸 理財信箱]