買第3個物業先三思

（1）由於夫婦二人均已擁有物業，任何一方再購入物業，必須付雙倍印花稅（DSD），以現時條例計算，一幢760萬元物業需付57萬元雙倍印花稅，最高按揭額為60%，換句話說：首期、雙倍印花稅、經紀佣金等共約370萬元；

（2）由於劉先生已擁有一幢物業，銀行在新購物業審批按揭上，需將兩幢物業一併考慮：簡單來說，現時月薪4.8萬元，總供款將只是約2萬元，由於現時供款額10,300元，新購物業的供款額將只能有10,000元空間，代表了只能申請約35%按揭，首期支出更進一步增加。

涉及雙倍印花稅 首期料370萬

觀乎初步客觀財務資料，要多購一個物業，所需資金不少，請三思！現今也有人借用別人「名額」多購物業，以減低印花稅支出，但也要小心日後業權爭議，以免因小失大。

若核心要求只是換樓以改善居住環境，也請留意DSD是要先付，若能在限定時間內出售舊物業（現時是9個月），則可退回多付的印花稅，但無論如何，這50多萬元是要先付，按揭審批也要考慮兩幢物業，財政壓力不輕！建議還是先賣後買。

借別人「名額」 日後易惹紛爭

若只是純粹由投資增值角度出發，現時買樓收租的時機仍然未成熟，首要是先累積首期資金。現時兩人共有股票40萬元及現金50萬元，共90萬元，每月盈餘45,700元，建議可先撥出28萬元（約6個月支出）作現金儲備，其餘的（共62萬元）連同每月一半盈餘（約22,500元）作投資增值，可使用股票或基金以月供形式投入，借用平均成本法減低風險，假設平均年回報9%，3年後投資部分的資產可累積至175萬元，連同每月餘下的另一半盈餘，總資產料可滾存至約260萬元（不計現金儲備）。

年金計劃退休後「支薪」養老

如果三年後DSD和按揭審批條件不變，相信再購物業的想法可先暫緩，但機會是留給有準備的人，若置業計劃不成，大可繼續儲蓄增值作為執行Plan B，等待合適時機！

又或可改用年金作為製造長期「被動收入」的方案：假設每月投入22,500元至年金戶口，為期15年，由65歲時開始收取年金，每月可取6萬元年金收入，直至終老，也是不錯的選擇呢。

鄺翠玲 美聯金融集團高級副總裁CFPCM

[鄺翠玲 理財信箱]