物業自住或投資 留意現金流

明報記者 龍彩霞

由於香港物業價格實在偏高，一般打工仔難以負擔，有些市民可能選擇在退休時搬到生活水平較低的地方生活，因此會在大灣區、東南亞或越南這類地方置業。當初置業的想法是先出租，然後用租金付貸款利息，樓價上漲時賺取價差，等60歲退休後收回自住。

金額大 至少付得起20年按揭才下手

事實上，對中年人來說，房地產可以作為退休理財的工具，因為能將大筆的現金「鎖住」，未來有需要時可變現。即使是賠錢賣掉房產，屆時仍然會有一大筆現金入袋。但要注意的是，投資物業所需金額龐大，至少要付得起20年的按揭才能下手。

香港花旗銀行總經理林智剛（圖）接受本報專訪時表示，面對現時不明朗環境，都是現金為王，若要參考2003年的經驗，不少市民冀望今次香港或全球樓價都有大調整，便可趁機入市，不過他預計香港樓價將以每月1%至2%的速度下滑，低成交量將繼續累積市場中被壓抑的需求，一旦疫情過去，需求將會釋放，須注意樓價如何走向。香港財務策劃師學會董事李澄幸則表示，如果退休移民海外，最好先在當地租樓居住一段時間，再根據生活情況選擇置業目標。

釐清置業目的 用途稅項各有不同

除此之外，投資房地產首要是評估購入目的，究竟是自住還是純投資。由於兩者用途不同，稅項也不同，最怕自住與投資混為一談，以為可以「一魚雙吃」，結果反招致利益受損。自住要考慮個人生活需求，與工作地點交通、追求質素，家有長輩的特別要注意醫療設施配套。買樓自住也要注意維持現金流，要確保貸款額度負擔得起。

如果是以投資為目的，須先評估總回報率，要有5%以上才值得下手，否則其他投資如股票或ETF回報率與變現能力都更為優勝。此外，投資目的不是賺物業的「價差」就是收「房租」，要賺取房地產價差，評估的是買入時間、沽售時間及稅率。如果想要收租以支付退休生活費，則要留意每月管理費、維修等開支。

安老按揭貸款 自製穩定「入息」

如果閣下想利用物業帶來退休收入，大家可出售或出租物業，但如需要物業自住，閣下便要考慮自身居住問題，而市場上的安老按揭貸款，未嘗不是可考慮的穩定收入途徑之一，既不需賣走自住物業，又可製造穩定「入息」。安老按揭由香港按揭證券公司推出，是以物業作為抵押品，以定期獲取貸款。與一般的物業按揭貸款不同，參與安老按揭的退休人士毋須擔心能否按時還款的問題，亦毋須擔心自己能否一直居於已抵押物業直至終老的問題。

當然，近年台灣、馬來西亞及越南也成為港人熱門退休地，其中馬來西亞物業一向低水，據Global Property Guide數據，當地住宅平均價格不及本港十分之一，隨着馬來西亞近年經濟發展理想，樓價料可追落後。投資馬來西亞基本上離不開新山、吉隆坡及檳城三大城市，但想要氣候怡人又擁有園林海灘等自然環境，檳城一定屬首選，加上當地醫療質素佳，是理想置業養老地。

以物業作退休部署工具，有幾點須注意：第一，做按揭前要注意從前支薪是否有足夠的出糧相關文件，繼而考慮壓力測試問題；第二，建議有計劃地累積資產，才可以避免停止工作時收入也停頓，而且可以有計劃地將財富傳承給下一代。

[退休綢繆]