陳智鑾：疫下海外置業 遙距蒐集資料要仔細

因應港人需求，近年海外置業展銷會如雨後春筍，投資者在選擇海外物業時需注意不少要點。首先，無論在哪裏投資物業，都先要做好功課，了解投資目標，最理想的情况下要實地了解。不過，現時不少國家都處於半封關狀態，要到現場比較困難，在資料蒐集時要更仔細，物業的資料如物業的位置、地段是在哪裏，附近有什麼交通設施，如高速公路、鐵路、機場等，未來有沒有新的交通規劃等等，如短期內會興建大型交通設施，當然有利當區發展。

此外，物業附近配套，如商店、學校、醫療設施等，亦會影響當地的生活便利程度。而當區的人口結構，如收入水平、平均年齡等等資料亦要收集，以上資料能有效分析投資目標的價格是否合理，物業是否值得購買。如果投資項目是樓花，便要了解相關發展商的背景，過往完成的項目用料、設計、評價、公司財務情况等等，要注意落成後質素是否合乎預期，以及能否如期交付物業。總的來說不要只依據網上一兩篇文章的評論、或者展銷會的幾張模擬圖片便隨作出購買決定。

留意交通配套保養管理 影響物業價值

其次，在海外投資物業，無論會否放租，也一定要考慮如何管理相關物業，即使打算用作度假屋，也要定期安排人員打掃和保養喉管，否則物業會急速老化，尤其在沿海地區，影響投資價值。而如果會出租，便要小心選擇管理人員，物業管理者的質素會影響維修成本和出租率；而在非中英語地區，例如日本，更要選擇有良好語言能力的管理者，否則日後相隔兩地言語不通會引起很多不便。

另一方面，要注意的是匯率風險，近年比較經典的例子是英鎊自脫歐公投後的下跌。所以，海外置業的真實回報與匯率肯定有關，如果你在賣樓後，需要兌換回港幣使用，遇上相關匯率大跌，便會有機會轉盈為虧。當然你亦可以考慮這些外幣在將來是否有實際的用途，比如子女未來出國讀書、有家人在當地生活、在當地有生意、或者為未來移民作準備等等，有以上需要的話，便可以不用太擔心匯率風險。

事先了解買賣程序貸款申請等

最後，投資者必須注意，每一個國家或地區房地產買賣的相關支出、流程、如何申請貸款亦有所不同，要事先了解，以免因小小的程序失誤而導致交易告吹。同一時間，稅項亦是一個熱門議題，除了香港多年來奉行簡單稅制外，全球有不少國家都有全球徵稅和較複雜的稅制，香港投資者除了在香港報稅外，更要留意是否要為海外收租物業在當地報稅，以免負上刑責。

信達興業董事資深物業投資者

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[陳智鑾 理財信箱]