陳智鑾：買舊樓博收購 先看重建價值

首先，Eric已持有一間自住物業，若期望再買入其他物業作投資用，便需要繳付買家印花稅，現時劃一為樓價的15%，若物業價格為500 萬，稅款便是75萬元。另購入第二間物業時，資金規劃會與第一間有所不同，比如按揭成數，壓力測試等等均會更為嚴格，需要資金和相關入息要求會更高。如果物業打算租出，在購入時的按揭成數會進一步降低至五成，另外租金收入亦需要支付物業稅。

非首置客資金規劃要求更嚴格

其次就是Eric是否熟悉舊樓或唐樓的投資市場呢？雖然現時市區舊樓林立，但如何選擇相關物業，才有被收購的價值呢？物業並不是只要樓齡高便會被收購，還要看重建價值。其中要考慮的條件包括，地盤面積、業權分散程度、地契限制等等，舉個例子，若一幢物業因地契要求有高度限制，即使清拆後亦不能重建為新式多層物業，其重建的發展價值便會大大降低。

另外，即使Eric能找到極具重建發展潛力的舊樓，亦要留意投資年期，因為等待收購的時間，可長可短，甚至比預期長得多。那麼，在持有該物業期間，便需負責維修等相關的問題，持有舊樓的維修成本不容忽視，除了因老化而需要無間斷維修，亦要因應政府要求定期做檢驗。以每10年計，維修金額需款有機會高達30至40萬元。再進一步說，即使將來有機會遇到發展商收購，亦要有足夠知識判斷對方出價是否合理，若最後不能達成共識而進入強拍程序，Eric亦要有充足資金應付相關的法律程序。

總括而言，若期望投資舊樓能夠「博收購」而取得大幅資產增值，需要具備充足的專業知識和現金流。Eric在決定投資前需做足充分考慮和資料蒐集。

信達興業董事資深物業投資者

[陳智鑾 理財信箱]