陳智鑾：物業財富傳承考慮因素多

先說居住環境，明白到黎太不想搬家，但隨着年紀增長，部分長者的活動能力有可能大不如前，居住在唐樓，每天要走樓梯是否適合退休生活？這點黎太亦要好好考慮。如期望保留物業其實可租出單位，在同一社區內租用合適的單位。至於退休資金方面，黎太現時每月由兒子供養，收支尚算平衡，但隨着年紀增長，黎太可考慮將投資組合作出調整，簡單來說，因股票一般波動較大，現時資金有75%投資在股票，市况波動時對資產影響較大，建議在組合中加進債券類別，降低組合波幅。

至於財富傳承雖是黎太的一份心意，但在計劃的過程中，可以和子女詳細溝通，了解他們的想法。例如關於舊樓老化帶來的維修問題，兒子們是否會樂於處理？黎太所居住的唐樓，估計樓齡至少達40至50年，屬於老舊物業，將來驗樓、驗窗、維修費等費用會直線上升，現時黎太現金尚算充足，但不及早預留相關費用的話，亦會造成財務壓力，而且，即使兒子們繼承後，因物業進一步老化，維修所需的資金可能會更大。就算兒子們為了節省維修費，將來物業在傳承後即時在市場上放售，60至70年樓齡的唐樓又是否有價有市？

倘3子同時繼承物業 再買物業需付BSD

另外，現時政府的印花稅政策下，每人只有一個首置物業名額，如再買其他物業則要付出額外買家印花稅（Buyer Stamp Duty, BSD），當然，在承繼物業時，無論兒子當時有沒有物業，都不需要繳交BSD，但將來3名兒子同時繼承一個物業後便會失去首置名額，除非如他們先把繼承物業轉名或將單位賣出，否則將來打算置業或換樓，便需要繳交買家印花稅，間接增加了置業的成本。

以上的問題，黎太需與兒子好好商量，若大家都想保留物業，以現時的現金水平應可應付大部分維修費用，黎太亦可以透過人壽保險來預留一筆維修基金，聯同物業作為一個完整的資產傳承。即使兒子繼承物業後，有足夠資金應付大維修，驗樓等高昂費用，不會造成經濟壓力。另一方面，若一家人經商議後，認為黎太應該有更適合退休的居住環境，物業可以賣出的話，扣除未來的生活費後，黎太可配合合適的理財工具，作低波幅的資產配置，將財富增值，將來留給三位兒子。

信達興業董事 資深物業投資者

[陳智鑾 理財信箱]