陳智鑾：趁早換樓 再打造適合退休居所

物業的價值與其質素有很大關係，唐樓由於物業老化、沒有電梯、欠缺管理、沒有公共設施等，升值的能力自然較低。另一方面，由於近年的樓市調控措施，物業投資者在選擇物業時會更加審慎，唐樓實用率雖然較高，但由於在按揭上受制於樓齡，可敍做年期較短，而且樓層愈高愈不方便，所以交投並不活躍。因此唐樓與大部分樓市指數的相關度就較低，如期望能像大型屋苑般交投活躍及大幅升值，相信未必能如願。

唐樓升值能力較低 物業老化多維修

除了估值外，唐樓老化亦衍生了很多問題，如鍾先生提到將屆退休之齡，若預期往後幾十年都住在唐樓，隨着年紀老去，在沒有電梯的大廈上落，長遠來說有亦甚為不便。另外，物業老化維修費亦不容忽視，唐樓的喉管滲漏，外牆破損，混凝土剝落等問題時有發生。現時政府會強制要求大廈業主每隔5年做一次強制驗窗，每10年做一次強制驗樓，俗稱大維修。根據市建局的資料，單是每一次大維修，每戶業主便要付出大約10萬元的維修費用，最近消防系統改善工程亦陸續推展中，可見未來唐樓將會面對更多由政府主導的維修，老舊物業的維修費會持續成為一筆重大的開支，鍾先生要預留一筆為數不少的資金以應付各種可能出現的維修費。

鍾先生現時持有的唐樓若現狀較差，需要不斷投入金錢、時間和心力維修，長期持有只會令身家縮水，加上每日上落樓梯並不便利，此情况下即使估值升幅不高，若能找到合適買家，建議鍾先生趁離退休還有一段時間，以樓換樓形式，選擇一個能配合退休後生活模式的居所，享受輕鬆的退休生活。

信達興業董事

[陳智鑾 理財信箱]