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鄺翠玲:資產側重物業 再增磚頭未必是好選擇

【明報專訊】要多買一個物業單位,要先符合兩個條件:(1)有足夠的首期及相關開支;和(2)能通過銀行的壓力測試。由於現時樓花由太太持有,並由徐先生作擔保人,日後再購入物業的話,以節省印花稅為原則,應由徐先生持有,但基於他已作擔保人,按揭成數、條件會被收緊,所以在多供幾年、太太加薪、樓價有一定升幅時,可考慮申請撤銷「擔保人」的身分。

先生要申請撤銷「擔保人」 方便置業

至於到時是否有足夠首期?現時夫婦每月有2.4萬元的盈餘,連同現時100萬元現金,5年後料可累積至約244萬元,若以四成首期按揭條款計算,約能買550萬元的物業,以目前樓價情况來看是仍有一些選擇的,但將耗盡所有現金資產!若將現金資產的一半連同每月盈餘的一半用作投資,以平均年回報9%計算,可買樓價或可調高至約600萬元,選擇也許多些。

日後若累積足夠資金便立即入市的話,那徐先生的資產項目只有物業,在風險管理來說,只側重在某一類資產是較危險的,萬一樓市逆轉或經濟低迷(就像現時疫情影響),對他來說將會是雙重打擊!再看看債項情况:現時已達700萬元(包括父母的樓按),如日後落實再置業,總債項或會增加至過千萬元,雖說這物業能提供租金收入,但在加息周期面對的壓力也不小,每加1厘息,每1000萬元的債項每月便需多付8300元的利息。另一方面,其中一項債項是由父母加按需償還的,筆者微見是此債項應有雙重風險管理考慮:其他物業可賣掉套現,但這物業絕不能這樣處理,所以在任何情况下,手頭上的現金應較充裕,以應付不時之需,况且小朋友年幼時的使用費仍有很多未知之數,也需開始籌措日後教育基金事宜!總括而言,再置業計劃在短期內未必是最好的部署。

如果徐先生的目標是日後「持續有穩定收入」的話,何不考慮選擇「年金方案」?既不需要大量現金才能起動,受經濟周期的影響較小,也節省不少差管稅等雜頭支出,整體風險管理亦較佳,更可以立即起動,爭取時間。若每月供款1萬元,為期20年,在徐先生65歲時開始收取年金收入,預計他每月有約3萬元的收入,直至終老,也不失為一個穩健的安排。

美聯金融集團高級副總裁

[鄺翠玲 理財信箱]

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更新時間:2024-03-29 05:20
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