余淑穎：首置村屋按揭成數多受限

對於Jason的理財目標，筆者認為，若能鎖起現時手持21萬元的投資和現金，加上每月可結餘約8000元作為儲蓄，基本上要達成5年後儲到80萬元並不困難，但在選擇首次置業上，你必須慎重考慮和分析以下重點。

第一、若選擇買村屋，一般村屋的估價並不是大多數銀行按揭能提供，而可提供的按揭成數約在一至兩成，換言之必須準備能估值村屋的首期成數為三成左右，以及倘遇上估值不足而涉及的買入差價。以目標400萬元村屋為例，即需準備約120萬元作首期。有見及此，若往後也是打算和父母同住的話，可考慮在二手市場上用綠表購入居屋或較大及優質的公屋單位，因可以在有限度及免補地價的情况下承擔按揭供款，改善生活環境。

第二、壓力測試方面，基於400萬元以下的物業，即使是單身人士也可向一般銀行申請九成按揭，只要在已釐定上按金額後，將當時按揭息率+2%作為壓力測試的可承受供款，若佔貸款人總收入50%或以下便通過。

第三、Jason是能承受較高風險的股票投資者，當樓市回調至符合他上車置業要求時，在付首期時可否準確地預算置業開支？相信日後為置業而儲蓄的資產需要將靈活性提高及投資取向轉為中風險。

其實在投資市場中要挑選高風險的投資產品，重點在用高風險投資產品博取高回報時，投入資金佔個人資產的比例是否可承受有機會蝕清光的情况。既然Jason的資產增值目標是為了置業，我相信偏向較多理性分析和歷史數據作參考的投資產品，比聽從市場羊群效應下的投機產品更為合適。Jason的股票資產大多是藍籌，綜合平均每年股息只有約低於2%，約單靠收息來增值較為遜色，我建議Jason逐一將高波幅的股票轉至較高派息和較低波幅的股票，或每月派息的美元高收益債券基金。

利用上車前儲蓄期增值資產

同時Jason也必須好好運用尚末置業的儲蓄期，考慮將每月餘下可儲蓄的8000元投資月供基金，當然在投資策略上必須因應環球經濟變化而有所調節，若有不明朗的風險可先儲蓄在港元戶口作避險保障資金流失。

其實以置業目標為本的理財儲蓄，雖然要堅守目標有相當的困難，但以了解個人財務狀况後來定立的置業儲蓄方法，再投資定時檢討及考慮當時的經濟環境和自己可承受的風險，要達成目標並非難事。

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美聯金融集團高級副總裁

[余淑穎 理財信箱]