瑞銀林鎮鴻：奢侈品牌「北移」 港中檔商場或受累

林鎮鴻表示，儘管在疫情影響下仍看好內地購物中心未來5年發展，並對此提出5個預測，包括：（一）奢侈品商場數量大升，數量將會是2020年的兩倍；（二）未來軌道鐵路及物業（Transit-Oriented-Development，TOD） 將會是新的發展模式，行業規模達至18萬億元（人民幣‧下同）；（三）以輕資產模式營運的商場將會強者愈強，形成商業地產雙循環；（四）商業模式從資產管理公司轉移變成投資管理公司，類似新加坡的凱德置地（SGX：C31）；（五）會員消費大數據競爭，將會令商場之間產生差異化。

內地名店湧現 料奢侈品商場大增

他解釋，奢侈品商場數量大升，是由於疫情前奢侈品已開始回流。在2018年，內地奢侈品進口稅及增值稅下降，以致境內外奢侈品價格差距收窄，反映內地政府希望將境外奢侈品銷售回流至境內，因此，內地奢侈品銷售在2015年至2019年間有20%增長。至去年新冠疫情爆發，內地人無法外出旅遊消費，更快推進奢侈品消費回流。

在此情况下，奢侈品品牌在內地的營銷策略發生變化，如昔日最新產品不會在中國內地出現，惟現時多數會首先出現在內地購物商場，亦有不少新店湧現；加上國家雙循環政策影響下，部分奢侈品消費會永久留在國內，因此預期直至2025年，國內的奢侈品商場會在5年內翻倍。

第二，地鐵上蓋物業在香港及日本比較發達，昔日在內地比較罕見，不過內地早於十四五規劃中提及，將TOD概念納入城市發展規劃。TOD可以帶來幾個好處，包括賣地收入可支撐地鐵建設資金、地鐵帶來人流，有助物業升值以及解決交通擠塞問題。若購物中心同時建築在地鐵上蓋，料可帶來強勁客流。此情况下預期未來5年有大概700個TOD項目出現，行業規模達至18萬億元。

商業房託成內地新趨勢

第三，現時內地沒有商業地產投資信託，商場業務較分散，而且商業地產信託需要強勁資產負債表。現時看到發展商的商場營運市佔率只有19%，遠低於房地產開發的35%。不過他認為未來5年會出現變化，輕資產模式將允許發展商快速擴張，同時沒有資產負債表的限制。對於投資者而言，若商場營運得好，銀行會願意提供更低利率予開發商，甚至願意投資在商場，倘若借貸利率低廉，有助創造更多價值。因此預期，未來更多開發商專注於商場多於住宅。

第四，商業模式從資產管理公司轉移變成投資管理公司，現時內地商場發展為投資一個、持有一個，租金回報高於融資成本，以此創造價值。惟他指出，去年看到一些從事輕資產管理公司出現，如管理第三方購物商場以賺取管理費。他認為，下一個經營模式轉變可能是第三方公司與金融機構合作，如商業管理公司與銀行合作，為商場業主帶來更低融資成本，從而提高回報。不過，最終房地產發展商將會變成投資管理公司，商場可以從房託管理或其他渠道發行基金，所得資金投資開發商業。

第五，會員大數據方面，內地消費模式變化非常迅速，如果商場能把握消費者的消費行為記錄及習慣，對於招商、營運及推廣會更精準，這些數據對於品牌非常有幫助。

港奢侈品店舖下降 有重點品牌撤離

對於香港商場方面，瑞銀統計全球16個奢侈品牌的店舖數量，去年初平均在港設7間門店，高於上海及北京等城市。但至近日已減少至5.5間，主要是內地銷售欠理想加上加大中國內地的布局，遂整合香港店舖網絡。他續指出，「聚集效應」（Cluster effect）較常出現在奢侈品牌上，一旦某些重點品牌撤離商場，其他品牌亦可能會跟隨。不過奢侈品牌會把最核心門市保留，相信本港較頂級商場不受影響，反而中檔商場或受關店潮拖累。

黃清瑤 明報記者

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