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行健羅偉業:中港地產股長線看俏

【明報專訊】行健資產管理將於本周五(19日)在富通保險投資選擇平台推出「行健物業基金」。公司投資董事羅偉業(Gideon)表示,長遠看好中港房地產行業前景。儘管在國家政策如「三條紅線」、「集中供地」影響下,內房股未必「爆升」,但料可帶來穩定增長。該基金主要投資於三類資產,分別是香港上市的本地地產股及內房股、房地產信託(REITs)及房地產債券,每類資產配置將不少於20%,以平衡回報及風險。

Gideon表示,目前內房股估值偏低,如以過去五年平均值來看,現時估值仍低於過去平均水平,加上普遍息率有約5厘至6厘,因此現階段是不錯的入市時機。他續指,內房估值低並非由疫情影響,主要是由於市場對行業缺乏信心。

事實上,去年中央為收緊內房融資設立「三條紅線」政策,目前市場上只有5間企業達到三條紅線的要求,短時間內多間內房企業難以融資借錢買地,以致市場擔心行業增長放緩。另外,去年內地平均樓價升幅只有4%至5%,土地升幅卻超過10%,以致整體毛利率下跌,當中更有不少內房企業要賣地以彌補財政不足。

國策影響屬短期 長遠發展更集中

他表示,儘管政策短期對投資帶來影響,但長遠而言,行業發展會更為集中,「龍頭內房企業如能滿足兩條或三條紅線,就可持續貸款及發債,有機會擴大公司業務及市場份額。我們可趁着現時估值不高,買入相關股票作長線部署。」在政策影響下,相信龍頭內房企業與小型企業市佔率差距會被拉闊,另預料龍頭企業增長可達20%至30%,遠高於同業不足10%的平均增長。

在他管理的基金中,就投資三隻已滿足三條紅線的公司,另有部分投資於滿足一條紅線的公司,「未來兩三年,會有更多滿足三條紅線的內房企業出現,因此目前會考慮投資僅滿足一條紅線的公司多於兩條。」除了看負債比率,他亦會留意企業管理能力,包括如何將地段價值提升,從而提高物業售價。另外,亦會留意國內一些着重舊城發展的企業,以低成本收購舊城,改造後大大提高租金回報。

昔日內地賣地次數由地方政府決定,每次賣地數目只有一兩幅,往往會令地產商瘋搶,並大幅提高地價,此外部分城市更出現擁有大量土地的「地王」。不過中央政府早前推行「集中供地」政策,規定全國22個重要城市的賣地活動,每年最多三次,每次的時間間距和土地數量要均衡分配。在此條例下將會穩定地價,企業毛利率有望提高。投資者亦可從中了解不同企業買地取向,以及是否有足夠資金買地,從而得知財務狀况是否穩健。

土地供應長遠不足 利好本地地產股

除此之外,他又長遠看好本地地產行業,並解釋本地住宅樓價經歷2019年的政治事件及2020年的新冠病毒疫情後,僅錄得輕微跌幅。隨着香港經濟逐步復蘇,香港樓市最壞的情况已經過去,預期今年在低基數效應下溫和向上。未來1年內的住宅價格走勢主要受市場流動性影響。他認為美元會繼續貶值,與美元的掛鈎的港元,會跟隨美元貶值,以致實物資產包括住宅更受追捧。而未來2至3年的住宅價格則受主要供求關係影響。當疫情逐漸遠去,內地資金有望重投香港樓市,令住宅需求增加,預期今年住宅價格平穩或輕微上升。

事實上,本港土地供應長遠不足,以私人住宅市場為例,每年供應不足1.5萬個單位,但每年平均需求接近2萬個,此情况下預期本港樓價仍有承接力及持續上升。至於零售行業方面,他認為亦已進入復蘇周期,並指出2020年零售業租金較疫情前跌近40%,當疫情穩定後,預期租金有最多20%升幅。再者,不少公司不用再對商戶發出補貼,及經濟好轉以致整體出租率上升,故相關地產公司可看高一線。

惟他表示,會對持有較多寫字樓的房產信託或綜合地產公司持審慎態度,因寫字樓供應量上升,但疫情令不少企業經營模式轉變,並採用在家工作,並壓抑寫字樓需求、租金回報出現壓力。

優質房託具三大條件

至於房產信託方面的投資,他表示優質的房地產信託基金有三個條件:第一,良好的發展戰略,例如組合內的物業是否分佈在發展潛力較高的地區,收購的資產是否屬於前景較好的類別等;第二,良好的業態分佈,將辦公室、酒店、工廈、住宅、商場及停車場搭配出回報優厚、潛力吸引的物業組合;第三,優秀的管理人才,決定收購什麽物業、出租給什麼商戶、翻新、重建,還要釐定合適租金等。不過,他坦言市場選擇不多,故除香港的外,亦會考慮投資於新加坡的房產信託。

黃清瑤 明報記者

[黃清瑤 基金特區]

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更新時間:2024-03-28 17:39
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