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楊書健：利用環球房託「砌出」現金流
【明報專訊】2016年筆者出版了第一本中文著作《投資房託全手冊》，有幸獲得了2017年第一屆的香港出版雙年獎商業及管理類出版獎。當時領匯、現稱領展（0823）才剛剛成為恒生指數成分股，民間普遍對房託了解不深。因此該書主要討論了「房託是什麼？」 例子集中在澳洲、日本、新加坡以及香港4個亞太區房託市場。
這本書的銷路其實一直不錯。幾年後的今天，電子版仍然有銷量。因此最近我們將這本書重新修訂，加入了美國和歐洲房託討論，並且改名為《環球房託砌出現金流》。書名與之前跟明報投資版資深主編輯陸振球先生所合著的《環球置業 最強天書》前後呼應。
香港是世界第三大金融中心，投資者當然應該放眼全球的金融市場，因此財經類書籍多用環球或世界等詞語，原來就應屬常事。根據顧問報告，英國的機構投資者在2003年將資產約七成投資在倫敦股巿上巿的股票；到了2015年，比重下跌到兩成以下。這說明了分散投資是近年趨勢，本港投資者亦宜留意。
房託屬於穩健型投資
房託屬於穩健型投資，背後資產都是出租地產物業。當中又以各類甲級資產最受追捧。如果經歷時間沉澱，資產逐漸為本地及鄰近地區遊客所熟悉，變成了地標就更有長期價值。 例如九倉置業（1997）持有海港城及時代廣場，兩者都是本港以至中台日韓遊客所認識的地方，就屬於這類地標資產。就算這一刻的基本面較弱，長線投資者仍然會願意持有。未來一段時間可以收到高額股息。到形勢改善，幾年後股價大幅回升，運算成每年回報亦可能很不錯。
投資環球房託 以英美為重
不過，正因為商業地產演化期長，所以優質資產都集中在工業化得早的地區。換句話說，亞太區以外就是北美和歐洲。所以所謂環球房託，其實就是約六成美國、兩成半亞太區，以及一成半歐洲的配置。另外，英國佔了歐洲房託巿值一半，所以其實簡化地看，環球房託就是美國、英國、然後就是亞太區4個經濟體：澳洲、日本、新加坡及香港。
最近香港本地情况不穩，有誘因促使投資者考慮海外。 這幾個主要房託巿場之中，其實除了日本之外，都是實行普通法的地區，大家的土地法有共通之處。因此香港投資者要投資美、英、澳、星房託，其實相對的門檻不太高。這幾個市場都有指數ETF，除了像盈富基金一類以大巿指數為基礎的基金之外，亦有一些專門ETF，追蹤房託指數。
先了解當地會計制度 再分析個股
另一個做法，當然是投資當地的龍頭房託。例如美國最大的房託就是美國鐵塔，專門投資承載手機網絡設備的發射站。這個做法則需要投資者了解各地的會計制度，以自行分析個股。
坊間亦有一些房託基金，由基金經理操盤，一般同時投資好幾個房託市場。 這類基金亦是分散投資的簡單方法。香港不少投資者都有投資海外樓盤，部分其他資金投資在環球房託之中，不單止分散了股票投資，同時亦可以幫助分散投資在樓市的風險。