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楊書健：看好民生零售房託 英國新加坡房託料跑贏全球
【明報專訊】武漢肺炎疫情持續惡化，樓市暫時未見重演2003年SARS慘况，即使向下幅度有限，但零售市道已經踏入嚴寒，商舖更處於生死存亡的關頭。安泓投資總監兼港大房地產及建設系客席副教授楊書健認為，民生零售房託所受影響有限，相關民生用品仍具需求，加上本身有更多子彈作未來收購；相對寫字樓會看高一線，而後者特別中環地段或面對比其他區更大的租金壓力。他建議投資者可分段吸納，同時，亦要全球分散投資，目前較看好英國房託，指派息也能追得上亞洲。
由於武漢肺炎疫情嚴峻，以致街上人流大減，零售市道可說是雪上加霜。有報道指不少零售商通過罷市來要求商場進一步減租，以紓緩經營壓力。楊書健認為，去年本港社運期間對奢侈品零售收租股影響較大，反而兩大龍頭房託領展（0823）和置富（0778）等以民生商場為主，受社運影響較低，民生消費實質仍在增長。
本地房託「彈藥」充足
惟在疫情來襲，已見普遍零售市道進一步收縮，而領展這類民生類房託亦難獨善其身。惟他指出，香港房託仍有一項優勢，就是相比其他亞太區房託的策略較靈活，如領展已在澳洲購買商廈，其他本地房託可能跟風，而數年前這些公司的不作為留下資本，更可能是好事，意味有彈藥提供予未來潛在海外收購機會。
寫字樓方面，他指本港租金仍然昂貴，中環仍是全球租金最貴的商業中心，在去年社運爆發前，商廈需求大、租金居高不下，驅使不少企業搬到九龍或港島東。惟他擔心隨當大律師樓等搬離了中環後，已花費一定金額裝修安置，即使日後中環租金下跌，也很難再吸引這些公司回去，故日後中環可能出現商廈租金跌幅快於其他地方的情况。
他今年也是看好民生零售房託，多於寫字樓房託，並解釋樓市和房託前景都視乎疫情發展和持續時間，難言未來情况會有多惡劣，如未知最終死亡數字。另外，若疫情在今年4月尚未解決，則令人較為擔憂。
宜分散投資於全球房託
楊書健建議，投資者在目前疫症陰霾下，最好分散投資於全球房託，不宜過度集中。他續指，在眾多地區中他較看好英國房託，因正式脫歐後，已消除一大不明朗因素，即使隨後仍要一年時間談判，但現時英國和歐盟取態已見溫和，預料歐洲市場前景會相對穩定。
其中，有很多英國大型房託前身都是收租股，性質如本港的太古地產（1972），故當中的龍頭可以看高一線，平均息率也達到3厘至4厘，比得上亞洲的房託。
如果要分散投資全球房託，新加坡房託也值得留意。安泓證券產品及研究總監馬偉信估計，武漢肺炎疫情影響新加坡的旅遊業，特別打擊零售和酒店業及相關房託，加上本身新加坡房託都受中港樓市影響，難免同樣面對負面因素。
不過，過去12個月新加坡房託表現理想，皆因經濟前景樂觀，寫字樓表現尤其突出，以及估值吸引。而且新加坡經濟並不受中美貿易戰等地緣政治或外部風險影響，作為東盟的金融和商業樞紐，更可以從東盟發展中受惠，特別在全球製造業供應鏈轉移下，會利好當地寫字樓和工業房地產。
他亦看好上述兩類房託，前者更受未來幾年新供應有限所支持；而且數據顯示去年當地寫字樓租金按年升了7%，下半年起市場對當地住宅物業的興趣亦見增加。目前新加坡房託平均股息達到5厘，在現有低息環境下顯得吸引，又相信未來會有更多資金流入當地房託。
馬偉信認為，新加坡房託相比起香港更多元化，本港主要由領展所主導，再加上其他小型寫字樓及零售房託組成。新加坡房託選擇更多之餘，本身也積極併購和海外擴張，而本港房託則相對不太活躍，故相信前者對國際投資者更具吸引力。