專家觀點>理財信箱
鄺翠玲：改善居住環境與買樓收租的抉擇
【明報專訊】John（36歲）及太太（33歲）剛迎來新生命，在改善居住環境及買樓收租中難以抉擇，希望尋求意見及部署策略。兩個計劃都涉及在將現居所轉成單名，但方向相反，第一個計劃是部署買較高價樓盤，所以應除去較高薪金的John；第二個則由於出租物業按揭成數較低（不能申請按揭保險），現居所需要一個較高薪金業主，令加按額增大。
盡量減低二按份額 降供樓利息支出
檢視兩個方向在技術上的安排，看哪一個較可行？先分析第一個方向，若新屋樓價1000萬元，申請500萬元按揭，首期需500萬元，就算售出現居所、連同現金、股票等也不足500萬元。所以可能要採用發展商提供的二按配套，需留意二按利息較高，甚或與日俱增，長遠計不划算。所以應在樓花期努力儲蓄，減低二按份額。
再說第二個方向，假設出租物業樓價為450萬元，若敘造六成按揭，即首期及相關費用約200萬元，每月供款約1萬元，最低薪金約2.6萬元，若以John為現居單名業主並申請加按，以目前審批準則，最多可按390萬元，即可套現約90萬元，現時流動資產可增至約210萬元；以最高年期30年計算，每月供款約1.55萬元，最低月薪要求約3.7萬元。
純粹以數據分析及客觀考慮，筆者認為後者是較可行的，但不要忘記應預留相等於6個月支出（約40萬元）作緩衝儲備，可動用作首期的資產約170萬元，尚欠30萬元才能成事。所以筆者建議可先轉單名及加按套現，然後將套現中的90萬元投進中度風險的投資項目，如收息股、房產基金、股債混合基金、環球股票基金等；另外每月儲蓄中也可投放一半（約2萬元， 因加按令每月供樓開支多了2000元，儲蓄亦相應調低），假設每年平均年回報是6厘，3年後投資部分可滾存至約187萬元，連同每月餘下約2萬元儲蓄，總資產約有259萬元（不包括緩衝儲備），能置業的機會大增。
前者主要問題在於現居的樓齡大，日後若加按未必能申請30年的按揭，供款時間較短，未能充分發揮「藏富於樓」效應，若希望日後改善居住環境，應給點耐性，並善用資金增值。若可在現時80萬元現金中抽調20萬元，增加儲蓄或投資效能，3年後看看樓價走勢才決定。
最後，無論採用哪個方向，都需留意物業由聯名轉為單名持有，都須繳付相應的印花稅。