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鄺翠玲:買舊樓村屋留意按揭安排

【明報專訊】以Judy每月1.17萬元的盈餘來看,連同現時資金約40萬元,若全放進銀行活期,4年後可累積至約96萬元,正如Judy自己也明白,以這個資產額上車,須小心部署。筆者有以下建議:

(1)往年Judy會把年尾花紅留作交稅、旅行等項目,但以現時經濟情况,花紅也未必如往日豐厚,建議Judy每月應預留一部分每月盈餘作交稅用途;

(2)要增強資產增值能力,不外乎利用投資或收息等策略,筆者留意到Judy只有銀行儲蓄,相信也不是進取型投資者,但只靠銀行利息,恐怕連通脹也跑不贏!所以折衷方案是採用股債混合基金,既有息收,價值也有上升空間,每月盈餘可考慮用月供方式投放,以平均成本法減低風險,並應多和理財顧問溝通,並定時檢視跟進;

(3)要決定可投放多少,先要了解收支是否穩定,但無論如何,要有一定金額(以現時情况,最少約9個月支出)存放在銀行以作不時之需;以Judy情况來說,她最少應存放13萬元在銀行,餘額可再作投資增值;每月盈餘部分可先抽起2000元作交稅儲備,然後投放4500元,餘下盈餘先放在活期戶口,待和理財顧問定期檢視戶口時再看看能否再投放;

(4)筆者並不是專業地產顧問,所以只能在置業過程中常見財務問題談談:

銀行按揭能借多少取決於幾大要素:(a)物業估價;(b)指標-樓齡,例如樓齡40年,銀行很有可能只批出25年的按揭(65-40=25),個別大型屋苑或有例外;(3)按申請人的還款能力,如入息、年齡(按揭需在75歲前完結,最長按揭期為30年)等。

樓齡愈高 按揭期愈短

若樓齡較大,要面對按揭期較短,即要擁有較高薪金才能獲批足額按揭,同時亦需預留一筆資金作維修之用,新界村屋(或丁屋)普遍來說估價不足,而且它們面積較大,呎價是較廉宜,但整體樓價卻未必少,筆者微見這些未必是最佳選擇;

另一可考慮樓種是新界區一房單位,居屋也是不錯選擇(但需留意最長按揭期或只有25年),但務必將樓齡鎖定在30年或以下;以Judy現時月薪計算、30年按揭、年息2.15厘計算,較有可能性是樓價350萬元,並付22%首期,首期及相關費用約90萬元,月供約11000元,估計仍在可負擔範圍內,但似乎350萬元物業現已是稀有品種,建議4年後見機行事吧;Judy 65歲退休時,樓按仍未供滿(如以上列例子,尚餘約62萬元),所以在退休金內應預留資金處理,另外,上車後可繼續儲蓄、投資增值、收息或選購年金方案,甚至乎日後申請安老按揭,令自己老來生活更有保障!

美聯金融集團高級副總裁

[鄺翠玲 理財信箱]