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李澄幸:買舊樓博收購 不一定「等得到」

【明報專訊】隨着一些早期發展的地區日漸老化,無論是出於改善民生,還是更加善用土地資源,愈來愈多重建項目將是社會必然的趨勢,而重建亦都產生了一些投資機會,比如張太所提及的「等收購」。一般來說,投資物業的獲利方式有兩種,分別是收租及等升值再放售,至於另類一點,就是買入舊樓,等發展商或市建局提出收購,期望「收購價」比起一般買賣的成交價更高,從而賺取更大的回報。不過,被收購是否代表一定能夠賺到更多錢?這可能也是張太最關心的問題。

需考慮地段重建難度

其實,在探討舊樓被收購是否一定可以賺更多錢之前,不如先討論一下「是否等得到?」。基於現時本港的市場環境和強拍條例,獲收購的物業一般屬於樓齡逾50載、日久失修的唐樓大廈,但舊樓是否被收購,重點不是舊,而是對於地產發展商而言,有沒有足夠的重建價值和發展潛力,投資者不妨換位思考。第一是地段,一些交通便利或將會更加便利,生活配套較齊全的市區位置,重建價值自然會較高,包括但不限於深水埗或土瓜灣等地。第二是地盤的面積,舉例說,該舊樓旁邊同樣是舊樓,未來或可合併收購,而地盤面積愈大,對發展商而言肯定較吸引。換言之,如果舊樓夾在新建的高樓大廈之間,限制了地盤面積,收購的吸引力將大打折扣,根據觀察,住宅地盤面積普遍達3000平方呎或以上。另外,當然也有其他考量,比如樓下是否有「排檔」,大廈是否有「釘子戶」等等。如果一座舊樓沒有足夠高的重建價值而且麻煩多多,可能再等幾十年,也不一定被成功收購。

舊樓重建是一門專業,以上只是通用的意見,張太宜進一步諮詢專業人士,但就理財規劃而言,筆者可以再補充多幾個意見。第一,沒有投資是必賺的,近月都有大明星的地舖遭遇強拍,最終或需損手離場;第二,舊樓收購是漫長的過程,投資舊樓的成本也不低,積壓資金在固定資產也影響流動性,維護舊樓又或引伸額外成本,未必適合退休人士;第三,考慮進一步善用資產,張太手持現金及股票約300萬元,而每年只產生收入約6萬元,即只有約2%的回報,可重新考慮金融資產的配置,以股債混合策略獲取年均4%或以上的回報並不困難,如此一來,年均收入可望增加6萬元或以上,甚至不用靠兒子供養。其實,如果能安心退休,不一定要冒險買樓博收購。

香港財務策劃師學會主席

[李澄幸 理財信箱]