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新港人推升樓價 陸叔及早掃物業 「香港炒股票不一定發達，買樓就會發達！」
【明報專訊】雖然本港經濟仍未走出疫情陰霾，惟被稱為「新香港人」的內地來港居住人士近月撐起樓市，新盤成交呎價屢創新高。原來資深股評人陳永陸（陸叔）早已洞悉此趨勢，他在專訪中透露自己先後於2011年及2016年為兩名子女各買入一個灣仔會景閣單位，連同他早於1996年買入的一個會景閣大單位，目前全家在該屋苑擁有3個單位自住，據記者估計市值近億元，他笑說：「我們買樓都是為了自住，而事實證明在本港炒股票不一定會發達，買樓就會發達！」
記者在2000年曾訪問陳永陸，當時他拿着匯豐（0005）及另一藍籌的實物股票在自住物業會景閣前拍照暢談股樓投資之道，十年人事幾番新，過去20年股樓價值更屬大轉移，本周二他在中環中心辦公室再次接受訪問，記者與他談起上述往事，他笑說，自己仍住在該會景閣單位，而根據多年來親身經驗，令他深信買港樓長揸才是致富之道，「2003年至今，本港住宅樓價除了在2008年金融海嘯期間閃跌外，過去近18年每年平均有可觀升幅，尤其是新樓、靚樓累積升幅更達10倍；當年會景閣、西九龍豪宅呎價僅3000多元，盈大地產（0432）安排我們財經界參觀由它發展的貝沙灣，呎價也只是3100至3200元，目前這些屋苑呎價已近3萬元，也即是說樓價已上升近10倍，更不要說山頂、半山的豪宅（期內樓價有更大升幅）！」
先後買3伙會景閣 兒孫共聚天倫
除了本港住宅樓價過去近18年急升外，騰訊（0700）股價自2004年6月上市以來更勁升逾800倍，故此近年投資市場有「沒買騰訊沒買樓、問君能有幾多愁」的說法，陳永陸強調，對他來說還是買樓較好，「沒錯，騰訊於2004年上市以來股價升幅遠遠跑贏本港樓價，但你會不會買幾百萬元騰訊呢？即使你買了這麼多騰訊，股價上升一倍後，你很可能已急着沽貨鎖定利潤；作為比較，你不會隨便沽樓，因為樓可以用來自住，亦可以收租。所以我經常說，買樓就會發達，炒股票則不一定會發達」。
陳永陸1973年畢業於香港大學，跟着加入匯豐銀行擔任見習行政人員，其後曾經在道亨銀行、德意志銀行及大福證券工作，至2000年轉任全職股評人至今，屬同年代的精英，當年買樓並非難事。他回憶說，自己早在1993年已買入會景閣細單位，然後細屋換大屋，在1996年購入大單位自住至今，對於多年來不同時段該屋苑呎價記憶猶新，「我1993年買第一間會景閣單位時呎價僅3000多元，至1996年我換樓時會景閣呎價已升至9000元，1997年回歸時有買家以呎價16,000元洽購我也不賣，雖然之後在2003年呎價跌至4000元，較我的買入價跌逾一半，但我覺得自住無所謂，持貨至今呎價現時已升至3萬元以上」。
SARS後投資移民曾是港樓生力軍
令記者佩服的是，原來陳永陸早已洞悉來自內地的「新香港人」撐起港樓的趨勢，故他早於2011年及2016年已先後買入會景閣一個800多呎及千多呎單位，現與家人共持有3個會景閣單位，方便與子女孫兒三代同堂共聚天倫，「我現時有3間會景閣單位，最大的一間我自己住，後來我買間畀個仔住，再後來我再買間畀個女住，全部都是自住，無投資收租；現時子女均住在同一屋苑，孫兒也經常來我家中玩樂，因為十分方便」。
在2003年SARS後，本港政府為了提振經濟，在當年10月推出名為《資本投資者入境計劃》的投資移民計劃，讓符合資格將不少於650萬元（至2010年提升至1000萬元）資金帶來本港的資本投資者可取得居留權，至2015年1月結束。陳永陸指出，內地人以該投資移民計劃移居本港的高峰期是2007年及2008年，而他認定這批內地富豪會成為本港樓市生力軍推高樓價，故此在2016年首季便為在耶魯大學取得公共醫療碩士的女兒在會景閣置業。
「港府在2013年2月推出雙倍印花稅（DSD）後，即使是港人購買第二套房也要繳付15%印花稅，當時很多人覺得這會阻礙樓價升勢，但卻忽視了投資移民計劃所帶來的購買力；2007年至2008年是內地富豪以投資移民方式來港的高峰期，當他們與家人在住滿7年後，便取得永久居民身分證，買樓便不用繳付針對非港人的15%買家印花稅（BSD），若屬首次置業亦不用繳付DSD，如果一家四口全部18歲或以上便有四間樓可以買，這批購買力在2014年開始湧現，並且持續至今」。
內地人視港為福地 付15%辣稅也爭購
陳永陸透露，他認識幾位以上述投資移民方式來港的內地富豪均鍾情西九龍樓盤，並且「全家人一齊買樓」，故此在2014年至2016年期間西九龍多個豪宅屋苑業權已轉移至這批「新香港人」手上，「當年我向一名順德朋友建議以2000多萬元買入天璽向海單位，現已升值至3000多萬；我替女兒在2016年首季以2100萬元買入的會景閣單位，一年後便有買家以3200萬元向我們洽購」。
近日本港樓市焦點是由路勁（1098）牽頭發展的黃竹坑港鐵站新盤晉環，短短10日已沽433伙，佔全盤單位總數800伙的54%，套現約94億元，個別招標出售單位呎價逾5萬元，陳永陸表示，他從參與晉環銷售的中原地產住宅部總裁陳永傑得悉，買家不止「新香港人」，亦包括在本港土生土長的富豪及中產，「很多人也不明白，為何近來這麼多港人說要移民，新盤價格仍然屢創新高，但你要明白，內地人視香港為福地，你不買他們也會買，我聽陳永傑說，即使要給DSD，有些內地人仍然照買晉環；有些港人則好像我這樣，反正日後身家都是打算給兒子的，若兒子現時無樓，我怎樣也要幫他買間樓，即使只是能幫手付首期也好，的確有很多這樣的情况」。
料港股下半年回升 牛年可望股樓齊漲
總結是次訪問時，記者請教陳永陸在今年辛丑牛年股市及樓市會否均出現牛市？他表示，他是看好樓市繼續有支持的；港股方面，他期望恒指於傳統「五窮六絕月」的本月及下月在27,000點至27,500點有支持，並且在下半年上望30,000點，現時他逾九成資金投資於舊經濟股，並看好經濟復蘇及通脹重臨等投資主題。